Birourile din Bucuresti, cel mai mare grad de neocupare din EuropaScaderea chiriilor a continuat in 2009 in toate orasele, ajungand chiar si la 50% in Europa de Est.  Volumul total al suprafetei ocupate a scazut cu 33% in 34 de orase europene.  Rata de neocupare in zona de nord a Bucurestiului a depasit 36%, iar in partea de est este de aproximativ 50%

Dupa aproape doi ani de la declan­sarea crizei, piata de office building din Bucuresti prezinta un tablou deprimant. Volumul de investitii in segmentul de birouri a scazut la cel mai jos nivel din ultimii ani. Situatia este neagra nu doar pentru ca s-a atins minima istorica, ci si pentru ca, in premiera, Bucurestiul a atras cele mai putine investitii la nivel euro­pean.

Astfel, conform unui raport de piata BNP Paribas Real Estate, Bucurestiul se afla pe ultimul loc in topul investitiilor imo­biliare. Pana si un oras precum Brati­s­lava, care in anii trecuti era neinsemnat in comparatie cu potentialul din capitala Romaniei, a totalizat de aproape trei ori mai multe investitii (vezi graficul).

Scaderea drastica a numarului locuri­lor de munca a avut loc in toate orasele europene analizate pe parcursul lui 2009. Totodata, conditiile economice nu s-au normalizat inca, iar somajul va continua sa creasca in urmatoarele luni si chiar pentru o perioada mai lunga de timp in cazul unora dintre pietele europene. Sca­derea chiriilor a continuat in 2009 in toate orasele, ajungand chiar si la 50% in Euro­pa de Est.

La sfarsitul lui 2009 Indexul Chiriilor pentru spatiile de clasa A s-a stabilizat dupa scaderea cu 18% inregis­trata in ultimii doi ani, atingand un nivel considerat minim pentru moment, arata raportul BNP Paribas. Cererea pentru cladirile de calitate este in crestere, oferta de astfel de spatii fiind in continuare limi­tata.

Exista si orase precum Madrid unde chiriile au continuat sa scada, chiriasii aflandu-se inca pe pozitii mai avantajoase in cadrul negocierilor. Totodata, chiriile pentru spatiile amplasate in zone peri­ferice vor continua sa scada in majoritatea oraselor europene. Gradul de neocupare continua sa ramana ridicat, existand nume­roase proiecte importante dezvol­tate in aceste zone in ultimii trei ani.

In Bucuresti, multe cladiri de birouri, mai ales din zona de nord, stau pe juma­tate goale. Rata de neocupare in zona de nord a depasit 36%, iar in partea de est este de aproximativ 50%. Oficial insa, indus­tria de profil merge relativ bine. Potrivit ultimului studiu international publicat de BNP Paribas Real Estate, piata de birouri de clasa A a avut, la finele anu­lui trecut, o rata de neocupare de 15,5%. Pe teren lucrurile arata un pic diferit.

Michele Nusco, CEO Grup NUSCO, firma care detine si exploateaza active imobiliare in valoare de 420 de milioane de euro, spune ca rata medie de ocupare a cladirilor de birouri pe care firma le are in portofoliu este de 70%-75%. „Avem un imobil de birouri inchiriat 100% si altele mai slab ocupate. Am renegociat contractele cu multi dintre chiriasii nostri. Am reusit sa ne pastram toti chiriasii. Numai firmele care au dat faliment au anulat contractele de inchiriere”, ne-a declarat CEO NUSCO.

Totodata, seful NUSCO constata ca este tot mai greu sa preinchiriezi proiec­tele de cladiri de birouri aflate in cons­truc­tie. Imobilul Nusco Tower din Pipera, o constructie pentru care grupul a cheltuit 50 de milioane de euro, se afla acum in stadiu terminal de construire si este preinchiriat in proportie de 40%. „Vom finaliza in luna mai aceasta cladire, dar din pacate companiile care sunt dispuse sa inchirieze si-au bugetat relocarea ince­pand cu 1 ianuarie 2011. Pentru a evita sa tinem cladirea pe jumatate goala, incer­cam acum sa-i convingem sa se mute mai repede”, ne-a declarat Michele Nusco.
Diminuare drastica a chiriilor

In 2009 nivelul chiriilor pentru spa­tiile de birouri din Bucuresti a conti­nuat sa scada in contextul reducerii cererii si al cresterii suprafetei disponibile. Chiriile solicitate au coborat cu 15%-20% in toate zonele orasului pentru toate tipurile de cladiri. Cea mai accentuata reducere a fost inregistrata in zonele periferice. Chiriile medii solicitate pentru cladirile de clasa A situate in centru au variat intre 204-240 euro/mp/an.

Pentru cladirile de clasa B amplasate in zone atractive, chiriile au fost de 144-192 euro/mp/an si de 96-132 euro/mp/an pentru cele din zonele periferice. Existenta unui anumit nivel al cere­rii, element intarit de oferta dispo­nibila boga­ta si de revenirea economica sperata catre finele anului 2010, creeaza premisele imbu­natatirii situatiei de pe piata biro­urilor.

Exista insa numeroase rezer­ve, precum si factori care pot deter­mina aparitia unui dezechilibru intre oferta de spatii noi, suprafata inchiriata si gradul de neocu­pare. Astfel, chiriasii ar putea parasi spatiile ocupate pentru a se muta in cladiri de calitate mai buna la un pret mai competitiv. Conco­mitent, va creste numa­rul de spatii noi pe seama livrarilor planificate in viitorul apropiat, care au un nivel scazut al preinchirie­rilor. Toto­data, cererea de noi spatii din partea companiilor nou intra­te pe piata ar putea sa scada dintr-un motiv foarte simplu: nu vom avea noi intrari.

In ceea ce priveste randamentele nete pentru cladirile de clasa A, acestea au inregistrat o crestere semnificativa in 2009, de la 8% in trimestrul IV al anului 2008 pana la 9,5% in ultimul trimestru din 2009. Pe langa climatul economic inrau­tatit, unul dintre motivele care au dus la aceasta tendinta a fost scaderea cererii, care a provenit numai din partea inves­titorilor oportunisti care au incercat sa determine scaderea preturilor. Inves­titorii au perceput piata locala ca fiind mai ris­canta, deoarece elementele funda­mentale ale celorlalte segmente de piata s-au deteriorat rapid.

2010, criza cu final neasteptat

Ca urmare a recesiunii puternice inre­gis­trate anul trecut si a lipsei unor per­spec­tive optimiste in privinta somajului, anul 2010 va fi tot unul dificil pentru domeniul imobiliar, apreciaza analistii BNP Paribas RE. Suprafata de birouri ocu­pata a atins nivelul minim in trimestrul al patrulea al anului trecut, insa rata de neocupare continua sa creasca.

Principala sursa a cererii de birouri de pe piata bucu­res­teana a fost relocarea, in detrimentul extinderii spatiilor. In acest an, piata inchi­rierilor va continua sa fie in dificul­tate, oferta de biro­uri fiind in crestere, iar chiriile in scadere. Numai pietele dez­voltate din Europa vor da semne de revenire, gratie echilibrului dintre cerere si oferta.

Totodata, asa cum observa sursa citata, seg­mentul investitiilor s-a dovedit a fi mai putin rezistent com­parativ cu piata birourilor. La nivel european, activitatea pe acest segment a inceput sa dea semne de revigorare ince­­pand cu jumatatea lui 2009, piata din Marea Bri­tanie revenindu-si mai rapid, inaintea Germaniei si a Fran­tei.

In ultimul trimestru au fost chiar inregistrate cateva tranzactii de mari dimen­siuni si s-a remarcat revenirea investitiilor transfron­taliere.

In acest an activitatea de investitii la nivel european va incepe sa intre in ritmul normal, anti­cipandu-se o crestere a volumului inves­titiilor si o stabilizare a randamentelor peste nivelul calculat pe termen lung. Excep­tie fac cele pentru proprietatile de calitate, pentru care se inregistreaza o cerere ridicata.

Ca urmare, randamentele ar putea chiar sa scada pe unele piete sub nivelul calculat pe termen lung. In cele 34 de orase ana­lizate in cadrul raportului BNP Pari­bas RE,  volumul total al suprafetei ocu­pate a scazut cu 33% in 2009, de la 13,1 milioane mp in 2008 pana la doar 8,8 milioane mp.

Totusi, activitatea de inchiriere de pe aproape toate pietele europene a inceput sa creasca in ultimul trimestru din 2009, atingand niveluri comparative cu cele din trimestrul trei din 2008. Intr-adevar, In­dexul European al Inchirierilor a crescut cu 7,4% in trimestrul IV 2009, dupa sca­derea cu 43% inregistrata in ultimii doi ani.

Aceasta inver­sare a ten­dintelor poate fi explicata de tranzactiile de mari dimen­siuni care au alimentat o piata dominata in ultimele trei trimestre de tranzactii cu suprafete mici. Com­paniile doresc sa isi reduca cheltuielile si profita de conditiile pietei pentru a inchiria birouri in cladiri de calita­te. Ca urmare, mutarile au fost prin­cipala sursa a tranzactiilor din ulti­mul tri­mestru al anului 2009.

Sursa: Financiarul

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...