Cat castiga din chirii marii proprietari de cladiri de birouriPrimii cinci proprietari office încasează într-un an zeci de milioane de euro fiecare, doar din chirii, în timp ce mulţi alţi dezvoltatori stau cu clădirile goale.

Principalii câştigători din sectorul office sunt cei care au construit suprafeţe medii ca mărime, aproape de mijloacele de transport în comun.

Aceştia încasează pe o clădire milioane de euro anual. Pe de altă parte, clădirile situate departe de metrou sunt goale, iar pentru suprafeţele de peste 2.000 mp, chiar dacă au chirii mai mici, se găsesc foarte greu clienţi.

Doi dintre factorii principali care influenţează în­casările din chirii sunt ni­velul acestora şi suprafa­ţa ocupată. Câştigurile proprieta­rilor ar fi mult mai mari decât în prezent dacă nivelul chiriilor ar fi cel din urmă cu trei ani. Situaţia s-a schimbat însă.

„Majoritatea contractelor au fost renegociate. Acum chiria de­pinde mult de suprafaţă, dar şi de incisivitatea agentului”, au declarat reprezentanţi ai DTZ Echinox.

Su­pra­feţele mari se închi­riază în conti­nuare greu. În plus, încasările pe metru pătrat pentru o suprafaţă ma­re pot fi cu 30-40% mai mici decât încasările de pe su­pra­fe­ţe medii.

Proprietarii mai încasează şi din spaţiile de retail de la parter, dar şi din parcări.

„La o clădire mo­dernă de 34.000 mp sunt cam 340 de locuri de parcare. Acestea se în­chi­riază cu 100-150 de euro de loc de parcare lunar, în funcţie de zonă şi de dezi­rabilitatea lor şi dacă sunt la supra­faţă sau subterane”, preci­zea­ză cei de la DTZ.

Spre exemplu, City Gate are peste 1.000 de locuri de parcare pe trei niveluri. Cum si­tuaţia diferă foarte mult de la o clă­dire la alta în acest sens, ne-am li­mi­tat la chiriile office propriu-zise.

Vom vorbi în cele ce urmează despre primii cinci proprietari de clădiri de birouri în Bucureşti, după încasările din chirii.

Calculele au fost aproximate fără a lua în consi­derare facilităţile oferite în această perioadă chiriaşilor (luni fără chi­rie sau amenajări pe banii proprie­ta­rului).

Asta şi pentru că există di­fe­renţe de la caz la caz, după cum exis­tă şi diferenţe în gradul de re­ne­­go­ciere a contractelor vechi.

De a­­se­me­nea, în unele cazuri (spre e­xem­plu, clădirile City Gate), unii chi­riaşi s-au mutat abia în a doua jumătate a anului trecut. În alte cazuri (spre exemplu, BRD în Novo Park), chiria­şii au deja contractele semnate şi ur­mează să se mute.

În­ca­sările anuale au fost calculate după contractele în urma cărora chi­riaşii sunt deja în clădire. Astfel că singurele date pe care le-am luat în considerare au fost chiria din zonă şi suprafaţa ocupată deja în clădire.

Immofinanz - peste 25 de milioane de euro

În portofoliul Immofinanz in­tră Iride Business Park, North Cen­ter, Bucharest Corporate Center, S-Park, Băneasa Airport Tower, Victo­ria Park şi Global Business Park. Su­prafaţa totală a acestora se apro­pie de 160.000 de metri pătraţi (mp).

Global Business Park e ocupat în întregime, în timp ce Iride are circa 10.000 mp disponibili. Gra­dul de ocupare pe ansamblu este de aproa­pe 90%.

În funcţie de chiriile pe zo­ne şi tip de clădire, reiese că Immo-finanz încasează într-un an circa 12 mi­lioane de euro pe chirii, la ac­tualul grad de ocupare. Grupul austriac rămâne cel mai puternic in-vestitor imobiliar local, după preluarea fondului Immoeast.

Genesis Development - circa 17 milioane de euro

Compania omului de afaceri Li­viu Tudor deţine două parcuri de birouri în Bucureşti: Novo Park, a­proa­­pe de metrou Pipera, cu peste 60.000 mp închiriabili, şi West Gate, din zona Militari, cu aproape 60.000 mp de spaţii de închiriat.

După re-centul contract semnat cu UniCredit pentru 10.000 mp în Novo Park, gra­dul de ocupare în clădirile omului de afaceri este de circa 95%.

Par­tea de back-office a UniCredit se va mu­ta în Novo Park la finele anului în­să. Cei mu­taţi deja în clădirile de birouri a­duc pentru Genesis aproximativ 17 mi­­li­oane de euro în 12 luni.

De anul viitor se vor mai adăuga pro­babil cir­ca 1,2 milioane de euro de la UniCre­dit (calcul făcut în funcţie de chiria de 10-12 euro, dar şi de faptul că su­pra­faţa închiriată e foar­te ma­re).

CA Immo - circa 15 milioane de euro

După ce a preluat Europolis, din portofoliul CA Immo fac parte clă­dirile Opera Center, Bucharest Bu­si­ness Park, Europe House şi Se­ma Park. Adunat, suprafaţa închi­ria­bilă depăşeşte 85.000 mp.

Din acest total, cam 7% sunt suprafeţe dis­ponibile în Europe House, mai ales şi apoi în Opera Center.

Spa­ţi­ile goale din Europe House pot a­vea drept cauză şi chiriile pentru acest tip de clădiri din zonă, de 18-19 euro/mp. Tran-zac­ţia CA Immo - Europolis a fost fi­nalizată la înce­pu­tul anului, rezul­tând un portofoliu total de active imobiliare de aproximativ 360 de milioane de euro.

Deutsche Bank - peste 14 milioane de euro

În topul celor mai mari proprietari de birouri intră şi Deutsche Bank, prin divizia RREEF, prin care a cumpărat încă din anul 2008 BOB Tower şi BOC Tower din Pipe­ra.

Cele două clădiri au o suprafaţă însumată de circa 100.000 mp şi mai există circa 14.000 mp disponibili în BOC Tower. La chiriile de acum din zonă reies încasări de aproximativ 14 mili­oane de euro pentru Deutsche Bank în 12 luni.

Globe Trade Center - circa 9 milioane de euro

Compania Globe Trade Center a investit peste 120 de milioane de euro în cele două turnuri din Piaţa Presei. Conform unei evaluări proprii, City Gate valorează 171 de mili-oane de euro, dar din evaluarea fă­cu­tă de companie nu reiese pe ce se ba­zează această sumă.

La chiriile ac­tuale, de 18-19 euro, reies venituri de aproximativ 9 milioane de euro în 12 luni, la care se mai pot adă­u­ga su­mele de la viitorii chiriaşi. Clădi­rile sunt aproape pline, fiind unele dintre cele mai de succes de pe piaţa of­fi­ce a anului trecut.

Perspective

Gradul de ocupare reglează în continuare în mare măsură cuantumul chiriilor din Ca­pi­tală. Cu alte cuvinte, atâta timp cât companiile au de ales, nu stau la mâna proprietarului. „Pâ­nă în momentul în care stocul total de spaţii dis­po­nibil nu va scădea simţitor, nu pu­tem discuta despre creşterea ni-velului chiriilor”, a declarat Si­mona Manea, specialist pe Of­fice la RealTime.

Or, rata medie de neo­cupare în Bucureşti este cam la ace­laşi nivel cu 2010, adi­că de aproape 20%. Atâta timp cât a cin­cea parte din su-prafaţa clădirilor este neocupată, e greu de vorbit de creş­teri de chirii. Mai rău, pe platforma Pipe­ra, dintr-o suprafaţă totală de circa 600.000 mp, cam a treia parte e ne­ocupată.

La acestea se adaugă livrările preconizate pentru acest an (ma­xi­mum 150.000 mp), care - chiar dacă sunt mai pu­ţi­ne decât în anii trecuţi - se ada­ugă la su­prafaţa deocamdată neo­cupată. Aici ar putea fi făcută însă o distincţie - clă­diri bine plasate sau… în câmp.

Consultanţii The Adviser nu exclud ca, în a doua jumătate a anului, pentru clădirile cu bu­ne specificaţii tehnice şi cu ac­ces la metrou să se înregistreze un trend uşor ascendent al chi­riilor.

Nu trebuie uitat însă că există clădiri cu bun acces la me­­trou din care chiriaşii au ple­­cat tocmai din cauza chiriilor mari.

Sursa: Saptamana Financiara

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...