Bucureştiul are cele mai mari malluri din ţară, cele mai înalte clădiri de birouri, hoteluri de lux şi parcuri celebre precum Herăstrău sau Cişmigiu.

Iaşiul va avea însă de anul viitor câte un pic din toate acestea, dar într-un singur loc, în centrul oraşului, în cel mai mare proiect imobiliar dezvoltat în afara Capitalei.

În ultimii zece ani pe piaţa imobiliară locală au fost ridicate peste 50 de centre comerciale, câteva sute de clădiri de birouri şi hoteluri în toate oraşele mari, dar primul proiect integrat de transformare radicală a unei zone centrale de mari dimensiuni va fi definitivat anul viitor, în cadrul complexului Palas din Iaşi.

Omul de afaceri Iulian Dascălu, cunoscut drept “regele mallurilor”, datorită celor patru proiecte Iulius Mall pe care le deţine în portofoliu, a mizat toţi banii strânşi din închirierea centrelor comerciale din Iaşi, Timişoara, Cluj şi Suceava într-un proiect de 260 de milioane de euro care cuprinde un mall, dar şi trei clădiri de birouri, două hoteluri şi un bloc cu apartamente.

Toate construcţiile noi, aflate în diverse stadii de finalizare, sunt legate de Palatul Culturii, un simbol al oraşului Iaşi, printr-un parc de 50.000 de metri pătraţi, cu patinoar, carusel de joacă, grădină de vară şi un lac artificial cu foişor pentru ceremonii.

Alături de clădirile de birouri, denumite United Business Center, în care mai multe bănci sau firme IT au preluat deja spaţii şi au început activitatea, parcul este de mai multe luni într-un stadiu avansat de realizare, modele de inspiraţie fiind grădinile palatelor Versailles, de lângă Paris, şi Schönbrunn din Viena.

În condiţiile în care acest gen de investiţie nu generează lichidităţi direct, o parte dintre dezvoltatorii imobiliari locali lasă într-un plan secund amenajarea peisagistică.

Dascălu a alocat 2,5 milioane de euro pentru parc şi a adus 120 de tiruri cu plante din Italia pentru ca în aprilie, când va fi deschis mallul, copăceii să fie bine prinşi în pământ, iarba verde, iar aleile finisate atent.

Zona de restaurante şi cafenele a mallului va avea acces direct către parc, o parte din mese urmând a fi amplasate afară, iar sub toate aceste construcţii se află una dintre cele mai mari parcări acoperite din România, cu 2.500 de locuri, distribuite pe cinci etaje subterane.

În ciuda crizei

Cum s-a suprapus un asemenea proiect peste cea mai grea perioadă a pieţei imobiliare locale? ”

Este un proiect startat înainte de criză şi remodelat în timpul ei. Dacă nu era criză, reuşeam să obţinem contracte mai bune. Cu toate acestea, dacă retailerilor le va merge bine, ne va merge şi nouă deoarece avem chirii procentuale. Pe de altă parte, la costurile de construire nu am avut reduceri spectaculoase de preţ, dar nu am avut nici creşteri la ciment, fier sau piatră”, explică Dascălu.

El aşteaptă venituri anuale de circa 10 milioane de euro din închirierea spaţiilor centrului comercial şi a clădirilor de birouri, în timp ce mallurile Iulius îi aduc încasări anuale cumulate de peste 40 de milioane de euro.

Ieşeanul a venit cu fonduri proprii de peste 60 mil. euro în acest proiect, a mai atras peste 120 mil. euro încă din 2008 de la UniCredit, dar şi alte finanţări mai mici pentru proiecte punctuale.

O altă sursă de venit provine din vânzarea unui hotel de 160 de camere din cadrul proiectului către un grup de oameni de afaceri ciprioţi, tran­zacţie care ar putea depăşi 15 mil. euro.

În schimb, Dascălu nu se grăbeşte să vândă cele 40 de apartamente rămase în cadrul blocului cu 70 de unităţi, pentru care aşteaptă “vremuri mai bune”.

De altfel, aceasta este cea mai importantă modificare adusă de criză proiectului din Iaşi, care trebuia iniţial să cuprindă 800 de apartamente. Blocarea segmentului rezidenţial a însemnat “tăierea” a 700 de locuinţe de pe hârtie.

De ce nu şi în Bucureşti?

Unde în Bucureşti ar putea fi realizat un proiect asemănător şi de ce nu au fost realizate până în prezent astfel de dezvoltări?

“De ce nu am văzut şi alte dezvoltări similare? În principal din cauza faptului că nu oricine poate începe o astfel de investiţie. Ea este complicată atât prin valoarea ei, care solicită un dezvoltator cu experienţă şi parteneriate solide cu finanţatorii, cât şi prin adaptabilitatea la evoluţia pieţei. Un astfel de concept durează câţiva ani şi poate suferi modificări din mers, fiind expus schim­bărilor de piaţă succesive ce intervin în mod natural”, apreciază Raluca Laudoniu, head of Building Surveying Services în cadrul firmei de consultanţă imo­biliară Colliers International.

Cel mai mare proiect mixt din Bucureşti este ansamblul Băneasa, unde se află cel mai mare parc comercial din ţară, câteva sute de apartamente şi două clădiri de birouri.

Aceste construcţii sunt însă realizate pe suprafeţe foarte largi de teren, de-a lungul şoselei Bucureşti-Ploieşti, fără a fi compacte, astfel că accesul pietonal de la birouri la centrul comercial, spre exem­plu, este greu de realizat.

Proiectul lui Gabriel Popoviciu se desfăşoară pe un teren de 20 de ori mai mare decât cel din Iaşi, dar nu a fost încă definitivat, iar ritmul de dezvoltare a zonelor de biro­uri şi rezidenţial a fost încetinit puternic.

Pe de altă parte, companiile TriGranit din Ungaria şi Plaza Centers din Israel s-au asociat în urmă cu mai mulţi ani cu autorităţile locale pentru dezvoltarea unor proiecte mixte de-a lungul Bulevardului Unirii, respectiv în zona Eroilor, investiţii care au fost îngheţate total de criză, dar şi de neînţelegerile privind obţinerea terenurilor şi autorizaţiilor necesare construcţiei.

În aceste condiţii, Esplanada şi Dâmboviţa Center, proiecte estimate fiecare la circa un miliard de euro, de patru ori mai scumpe decât Palas Iaşi, vor continua să rămână la stadiul de planşete colorate pentru mulţi ani, iar terenurile din centrul Capitalei de peste zece hectare fiecare îşi vor păstra aspectul cenuşiu şi inutilitatea.

“Nu există în acest moment nicio similitudine cu orice proiect actual din Bucureşti. Bucureştiul ar suporta un astfel de centru şi poate cel mai potrivit loc ar fi cel al proiectului Esplanada de pe Bulevardul Unirii, dacă acesta s-ar realiza. Pentru un astfel de mix este nevoie însă de un teren relativ central, de un pol cultural tradiţional, care ar putea fi Unirii şi centrul vechi, suficient de mare încât să permită prezenţa unui mall, a unui retail parc, a unei zone de entertainment, a unui hotel şi a unor clădiri de birouri”, spune consultantul Colliers.

Al cincilea mall din Iaşi

Proiectul Palas, dar şi experienţele precedente cu mallurile dezvoltate de Iulian Dascălu, au convins retaileri precum Auchan, H&M şi C&A să semneze pentru spaţii, iar spaniolii de la Inditex vor deschide de asemenea magazine în mall, deşi sunt deja prezenţi şi în Iulius Mall Iaşi, dă asigurări Dascălu.

La începutul lunii noiembrie, cu şase luni înaintea deschiderii, gradul de ocupare al mallului este de circa 80% şi, în ciuda faptului că în Iaşi mai există patru centre comerciale, Dascălu consideră că 98% din spaţiile proiectului Palas vor fi ocupate în ziua deschiderii.

“Partea comercială a proiectului totalizează o suprafaţă închiriabilă de 54.300 de metri pătraţi. Amplasamentul, conceptul, suprafaţa închiriabilă, precum şi retailerii anunţaţi conferă proiectului un caracter dominant pe piaţa locală, astfel încât Palas este de aşteptat să devină principala destinaţie de cumpără­turi din zona Iaşiului.

Deschiderea Palas va avea un impact puternic pe piaţa locală, urmând să determine schimbări de concept, mix de domenii şi chiriaşi pentru celelalte centre comerciale existente sau planificate”, consideră Cristina Dumitrache, directorul departamentului de centre comerciale din cadrul firmei de consultanţă Cushman & Wakefield.

Sursa: Ziarul Financiar

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...