Chiria clădirilor de birouri a coborât la nivelul garsonierelorChiar şi la chirii de 10 euro/mp, clădirile de birouri sunt tot mai goale, astfel că motivaţia unor noi construcţii de profil este discutabilă.

Scăderea puterii financiare a firmelor are ca efect reducerea chiriilor office. Rezultatul este că în Capitală pot fi găsite spaţii de birouri cu chirii de 10 euro/mp şi uneori chiar şi sub această valoare, lucru de neimaginat în urmă cu un an. Cu toate reducerile şi facilităţile oferite de proprietari, prin multe astfel de clădiri bate vântul a pustiu.
La fel cum piaţa este plină de garsoniere închiriate cu 250-300 de euro, deci apro­ximativ 10 euro/mp, tot aşa pot fi uşor găsite în Bucureşti clădiri de birouri cu acelaşi cost pe metru pătrat.

E drept că nu acesta este pre­ţul mediu pe piaţă şi nici nu este singurul aspect de care ţine cont o fir­mă când închiriază o parte dintr-un imobil office. Ofertele la acest preţ nu sunt însă deloc puţine, dar chiar şi aşa rata de neocupare continuă să crească, pe de o parte din cauza pu­te­rii financiare reduse a potenţia­li­lor chiriaşi şi a relocărilor şi, pe de altă parte, a măririi stocului prin con­strucţiile de anul trecut.
În aceste condiţii, decizia dema­rării unor noi proiecte de profil ale dezvoltatorilor este amânată, iar ceea ce se construieşte se face mai ales în vederea finalizării.

Cele mai goale clădiri de clasa A

În ultimii ani, înainte de criză, au fost începute foarte multe clădiri de birouri de clasa A, mai mari, cu finisaje şi facilităţi superioare calitativ, etaje mai înalte şi mai multe lo­curi de parcare. Aceste clădiri sunt în prezent printre cele mai afectate. Proiectate în perioada de avânt economic, multe dintre ele s-au finalizat în 2009. Astfel a crescut stocul de birouri, dar activitatea corporaţiilor s-a restrâns, implicit şi spaţiile folo­site au scăzut, în unele cazuri, la ju­mă­tate.

Trecem în revistă câteva dintre acestea, cu rezerva că nu există un standard unanim acceptat de clasificare a acestor clădiri.
- CUBIC Center, localizată în rondul OMV Pipera. Clădirea este finalizată de aproximativ şase luni, însă nu există niciun chiriaş în acest moment. Inflexibilitatea proprieta­rilor şi imposibilitatea compartimentării între mai mulţi chiriaşi poate fi unul dintre motivele pentru care această clădire este încă neocupată.
- Pipera Business Tower - loca­lizată pe platforma Pipera. Clădirea s-a finalizat, însă niciun chiriaş nu şi-a început activitatea. Principala obiecţie ridicată de potenţialii chi­riaşi este una de ordin estetic, în sensul că la aceleaşi costuri se găsesc clădiri similare ca poziţie şi standarde, însă cu un aspect exterior mai arătos.
- Global City - partea de birouri, situat în nord, pe Şoseaua Petricani. Dezvoltatorul acestui proiect tocmai a amânat execuţia proiectului rezidenţial din apropiere.
- Construdava Business Cen­ter, care este, de altfel, prima clădire de birouri de clasa A din zona Bă­neasa-Pipera. Aceasta are nenumă­ra­te fa­cilităţi, printre care săli de conferinţe şi 200 de locuri de parcare.
- Phoenix BC este unul din proiectele noi, care are perspectivă, fiind localizat central. Cu toate acestea, chiriaşii nu se înghesuie încă.

Tot aici poate fi amintită, pentru scurt timp, şi Europe House, care va avea un grad de neocupare destul de mare după plecarea Microsoft şi HP. E greu de crezut însă că nu-şi va găsi alţi chiriaşi, fiind în Piata Victoriei şi dispunând de finisaje de bună calitate.

Proiecte suspendate şi calcule

Printre proiectele importante a căror dezvoltare este temporar suspendată amintim Nord Gate II, An­chor Plaza Metropol şi Doro­banţi 81-85. Multe proiecte sunt anulate nu doar din lipsa finanţării, ci şi pentru că rentabilitatea de acum nu mai e aceeaşi ca la demararea proiectului.
Pentru un calcul de rentabilitate al proprietarului clădirii, merită amin­tit că este o diferenţă între chi­ria din contract şi cea efectiv colectată. O diferenţă prea mare între a­cestea poate conduce la blocaj financiar sau chiar la falimentul proprietarului clădirii. „Spre exemplu, la 10.000 mp, chirie de 10 euro/mp/lu­nă şi o valoare a proprietăţii de 12 milioane de euro la 10% yield, dacă a fost finanţat la 10 milioane de euro, proprietarul este pe muchie de cuţit. Dacă însă colectează doar 80% din chirie, atunci banca are un argument să spună că valoarea se reduce la 9,6 milioane de euro şi asta în­seamnă că proprietarul trebuie să aducă de acasă 2,4 milioane de euro pentru a reîntregi garanţia băncii şi a menţine un Debt Service Covering Ratio stabilit cu banca”, declară Cristian Ustinescu, Investment Di­rec­tor DTZ Echinox. „Există zone unde se închiriază cu 10 euro/mp construit, iar vânzarea se face la +10% yield. Incluzând toate costurile, printre care şi costurile cu autori­za­ţia sau pe cele cu închirierea, care poate dura şi un an, se poate întâm­pla să lipsească motivaţia de a mai construi”, consideră şi Radu Boitan, director la King Sturge. Riscul cel mai mare din această perioadă este deci neocuparea. „Există totuşi şi avantajul costului redus cu forţa de muncă, iar dacă dezvoltatorul este flexibil şi dacă lasă posibilitatea compartimentării pe module, pentru mai mulţi chiriaşi, închirierea se poa­te face mai uşor”, declară Cris­tina Roşca, Managing Partner la Real Time.

Diferenţieri şi perspective

Atât spaţiile „prime”, cât şi cele de rang inferior vor fi din ce în ce mai goale în 2010. „Estimez o mărire a gradului de neocupare a spaţiilor de rang prime, dar nu cred că fluxul de venituri ale acestora va fi puternic afectat în acest an; mai precis, va fi sustenabil şi cu posibilă îmbu­nă­tăţire. Nu văd însă o îmbunătăţire a pieţei celorlalte spaţii, care nu sunt prime, acestea din urmă fiind mai greu finanţabile”, consideră Boitan. El argumentează optimismul său de perspectivă prin faptul că băncile nu acordă credite decât în cazul pre­în­chirierilor de peste 60%, acest lucru fiind posibil mai ales pentru spaţiile de prim rang.
Pe de altă parte, principalii cum­părători de clădiri de birouri sunt fondurile de investiţii, băncile şi foarte rar, pentru clădiri cu dimen­siuni mai mici, anumite corporaţii. Aceste entităţi nu par a se mai grăbi să încurajeze dezvoltările de birouri româneşti. Pentru o perspectivă po­zitivă a clădirilor de clasă A optează şi reprezentanţii Real Time. Asta pentru că, argumentează aceştia, un as­pect important în determinarea yield-ului este calitatea chiriaşilor exis­tenţi, fapt dat de bonitatea cli­enţilor şi de durata contractului, as­pect mai des întâlnit pentru clădirile de clasă A. Or, băncile pun foarte mult accent la creditare pe o constanţă a colectării chiriei, adică pe bonitate. Pe de altă parte, yield-ul, adică randamentul investiţiei într-o proprietate care aduce venituri din chirii, este destul de neclar în aceas­tă perioadă de tranzacţii reduse. În plus, „pentru a avea un indice real, este nevoie de un istoric al acestui indicator. În Romånia, piaţa de bi­rouri are cam 5 ani, adică o perioadă extrem de scurtă, şi nici nu a cunoscut trecerea printr-o criză a acestui sector”, declară Roşca. Fie şi din acest punct de vedere, estimările sunt greu de făcut. Dar, chiar dacă piaţa de profil ar evolua pozitiv, în per­spectivă, nu e clar câţi sunt dispuşi să blocheze banii, dacă îi au, în construcţia de birouri, pentru o posibilă perspectivă pozitivă.

Sursa: Saptamana Financiara

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...