Criza a readus terenurile de la periferia Capitalei la nivelul de camp agricolPreturile terenurilor au scazut in ultimii doi ani mai putin in centrul oraselor, unde oferta este destul de limitata, si mai mult la periferii si in zonele rurale, unde investitorii achizitionau in perioada 2006 - 2008 loturi imense, mizand pe o extindere rapida a oraselor pe orizontala.

“Criza a aratat ca dezvoltarea urbana a Bucurestiului nu va avea loc la fel de repede cum se credea in perioada in care terenurile din jurul orasului, pana la Frumusani, se vindeau in prostie. Aceste terenuri au revenit la stadiul lor normal, acela de loturi agricole”, a declarat Filip Stoica, presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR).

Omul de afaceri Ioan Niculae, proprietarul grupului Interagro cu afaceri de 500 mil. euro in agricultura, spunea recent ca a ajuns sa cumpere un hectar de teren agricol cu 2.300 de lei (560 de euro), ceea ce face ca metrul patrat de teren agricol sa coste cinci centi in sudul Romaniei.

In apropierea Capitalei, una dintre putinele tranzactii recente care ar putea stabili un reper de pret s-a realizat la un nivel de 9 euro/mp, cu 78% mai putin fata de o evaluare facuta la jumatatea anului 2008. Chiar si cu aceasta scadere, unii consultanti au apreciat ca pretul terenului de peste 120 de hectare din Crevedia a fost inca destul de ridicat. In urma cu doi-trei ani, investitorii cumparau terenuri la 10-15 kilometri de Bucuresti pentru constructia unor mega-proiecte de locuinte. Cele mai multe au ramas insa deocamdata pe hartie, in conditiile in care proiectele de infrastructura intarzie, astfel ca cea mai mare parte a populatiei prefera sa ramana in interiorul orasului, aproape de punctele de interes.

Cine este ANEVAR

Printre membrii ANEVAR se numara cei mai mari jucatori din consultanta imobiliara (Colliers, CBRE Eurisko, DTZ sau Cushman & Wakefield), dar si firme precum Deloitte sau Ernst & Young.
ANEVAR este o asociatie cu peste 5.000 de membri evaluatori si circa 250 de firme care concureaza pe o piata a onorariilor de circa 30 de milioane de euro. Paradoxal, desi mai bine de jumatate din evaluari sunt in imobiliare (firmele de profil mai evalueaza si intreprinderi, bunuri mobile si instrumente financiare), seful ANEVAR spune ca piata a avut o scadere mica in 2009, an in care numarul tranzactiilor a scazut puternic.

“Scaderea din domeniul tranzactiilor, la iesirea din patrimoniu a proprietatilor imobiliare, a fost compensata de o crestere pe zona evaluarilor necesare pentru raportare financiara. Atata timp cat in piata era o anumita perceptie, imaginea asupra valorilor era destul de clara. De cand a aparut criza, societatile nu mai stiu cat este valoarea proprietatilor; o parte dintre firme necesita si auditare, unele sunt listate pe piata de capital, astfel ca in zona de afaceri proprietatile imobiliare sunt reevaluate acum anual”, a mai spus Stoica.

Pe partea de tranzactii, inclusiv cu apartamente, seful ANEVAR nu vede inca o revitalizare a pietei. “Lumea se abtine - cumparatorii asteapta sa mai scada, iar vanzatorii asteapta vremuri mai bune”.
In vocabularul evaluatorilor romani a intrat in ultimul an o noua expresie, “evaluarea in conditii de criza”, din cauza variatiilor prezentate pe piata chiriilor.

“In conditiile unei piete previzibile, poti aprecia cat sunt chiriile pe termen lung, si te simti confortabil. Cand este criza insa si nu poti prevedea, trebuie sa ai anumite variatii si iti pui problema «ce se intampla daca scade chiria sau creste rata de capitalizare?». In aceste cazuri de cele mai multe ori trebuie sa dai o marja valorica”, spune Filip Stoica.

Cum poti deveni evaluator?

Pentru a deveni evaluator trebuie urmat un curs de formare profesionala, un curs de 120 de ore in cadrul ANEVAR sau un master care acopera cunostintele necesare in universitatile cu care exista conventii de agreere, printre acestea numarandu-se ASE, Universitatea de Vest sau Universitatea Babes Bolyai.
Ulterior, absolventii trebuie sa urmeze o perioada de stagiatura, care dureaza intre sase luni si doi ani, la sfarsitul careia evaluatorul trebuie sa prezinte o serie de rapoarte realizate. Pentru evaluarea unui apartament cu doua camere, un expert poate incasa in jur de 100 de euro sau chiar mai mult, tarifele nefiind insa direct proportionale cu valoarea locuintei evaluate.

Cum se face o evaluare?

Evaluatorii apeleaza in special la trei variante de realizare a raporturilor de evaluare. Prima metoda este bazata pe comparatia de piata, in care sunt analizate tranzactiile cu proprietati comparabile si elementele care pot creste sau reduce valoarea de piata - zona, etajul, finisajele sau, mai nou, informatiile din certificatul energetic. A doua metoda de evaluare este legata de veniturile generate de acea proprietate - nivelul chiriilor si rata de capitalizare a cumparatorului -, in timp ce a treia abordare este cea prin costul de inlocuire, ajustat cu deprecierile constatate - model folosit recent de ANL pentru evaluarea apartamentelor din portofoliu.

Sursa: Ziarul Financiar

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...