Cum te asiguri ca nu pierzi banii de avans
icon1 Editor | icon2 News | icon4 09 10th, 2009  

cum-te-asiguriCei care se obligă să cumpere o locuinţă aflată în curs de construire pot cere ca în antecontract să fie stipulate că acest document va fi notat în cartea funciară a terenului. Astfel, dacă dezvoltatorul intră în faliment, cumpărătorul are prioritate la recuperarea debitelor.

Achiziţionarea unei locuinţe le poate da multe bătăi de cap cumpărătorilor. În cazul în care aceştia doresc să cumpere un apartament situat într-un imobil aflat în curs de construcţie, problemele se pot înmulţi.

În ultimele luni, tot mai mulţi dezvoltatori au dificultăţi în finalizarea construcţiilor demarate. Zilele trecute, Mivan Kier a primit undă verde de la Tribunalul Bucureşti pentru a intra în insolvenţă.

Constructorul a început lucrul la un complex rezidenţial în zona Dristor din Bucureşti, iar pentru o parte dintre imobile a încasat deja avansul. Îna cest context, clienţii pot pierde aceşti bani.

În situaţia lor sunt mulţi alţi români, care au mizat pe buna credinţă a dezvoltatorilor. Însă, acum se trezesc şi cu banii luaţi şi fără casa la care visau.

Paza bună

Evaluatorul Mihai Grigore spune că există o cale prin care clienţii pot evita să rămână în pagubă.

În momentul în care o persoană se decide să cumpere un apartament amplasat într-un bloc nou, de regulă încheie un antecontract la actul de vânzare-cumpărare. Acest act permite promitentului cumpărător (clientului) să stabilească de comun acord cu promitentul vânzător (dezvoltatorul) condiţiile vânzării.

În document poate fi inclusă o clauză care să împiedice ipotecarea terenului pe care se construieşte imobilul în favoarea băncii care oferă un credit dezvoltatorului.

“Conform codului civil, contractul are putere de lege între părţile contractante şi aceste părţi decid ele însele conţinutul contractului. Problema este dacă promitentul vânzător va fi de acord cu inserarea acelei clauze, care este perfect legală, ştiut fiind că majoritatea dezvoltatorilor imobiliari apelează la credite bancare cu ipotecă pe teren pentru finalizarea proiectului. În plus, chiar dacă s-ar semna o astfel de clauză în antecontract, asta nu-l va impiedica pe proprietarul terenului să-l ipotecheze la bancă. În caz de insolvenţă a acestuia, se va ajunge la un eventual proces, în urma căruia promitentul cumpărător tot nu-şi va putea recupera avansul plătit.

Soluţia cea mai elegantă şi inteligentă este semnarea antecontractului cu clauză că se notează în Cartea Funciară a terenului acel antecontract. În acest fel, antecontractul va fi opozabil terţilor, inclusiv băncii în favoarea căreia eventual s-ar constitui ulterior o ipotecă de către promitentul vânzator”, a explicat pentru evz.ro Mihai Grigore.

Proiecte pe banii altora

Mulţi dezvoltatori vând apartamentele încă din faza de proiect, astfel că mai apoi apelează la bănci pentru a face rost de finanţarea necesară pentru începerea şi finalizarea construcţiei. Numai că banca nu acordă credite fără a cere o garanţie în schimbul banilor, iar cel mai adesea această garanţie o constituie terenul pe care este ridicat imobilul.

În acest context, banca instituie o ipotecă de gradul I, iar documentul este înregistrat în Cartea Funciară.

În situaţia în care dezvoltatorul intră în insolvenţă, creditorii săi solicită recuperarea debitelor prin scoaterea la vânzare a bunurilor acestuia. Conform legislaţiei în vigoare, recuperarea debitelor se face pe principiul primul venit, primul servit. Aşadar, cine înscrie primul ipoteca în Cartea Funciară are mai multe şanse de a-şi recupera banii.

Costuri reduse

În aceste condiţii, expertul evaluator Mihai Grigore le recomandă potenţialilor cumpărători să întocmească antecontractele în faţa unui notar, care să le autentifice şi apoi să instituie o ipotecă de gradul I asupra imobilului, pe care să o înscrie în Cartea Funciară. Costurile unei asemenea proceduri sunt incomparabil mai mici cu pierderile pe care potenţialul cumpărător le poate suferi dacă dezvoltatorul intră în faliment.

“În cazul în care debitorul (dezvoltatorul, n.r.) intră în insolvenţă, la recuperarea debitelor au prioritate ipotecile în ordinea rangului, adică în ordinea în care au fost notate în cartea funciară. Deci, creditoriii care au ipotecă de rangul I vor fi primii care se vor îndestula (îşi vor recupera banii, n.r.). Tocmai de aceea este ideală clauza cu notarea antecontractului în cartea funciara a terenului pe care se va dezvolta proiectul în care îşi achiziţionează o locuinţă promitentul cumpărător”, avertizează Mihai Grigore.

Avansul, disputat la tribunal

În ceea ce priveşte recuperarea banilor plătiţi ca avans, clientul are două variante legale la dispoziţie. În primul caz, poate fi încheiat un act adiţional la antecontract şi restituirea banilor cu eventuale penalităţi, stabilite de comun accord cu dezvoltatorul.
În cel de al doilea caz, poate da în judecată dezvoltatorul pentru nerespectarea clauzelor contractuale, de tipul celor prin care dezvoltatorul se obligă să livreze apartamentele la un anumit termen.

Mulţi constructori se angajează că dacă nu vor finalize locuinţele în termenul asumat, vor plăti cumpărătorului daue de interese. În situaţia în care se ajunge la process pentru recuperarea banilor, trebuie ţinut cont de faptul că instanţele din România dau sentinţe prin care obligă dezvoltatorul la plata a cel mult dublului avansului plătit de client.

“Clauze contractuale de tipul celor care promit că se restituie de 5, 10 sau de 100 de ori avansul dat oricum nu vor fi aprobate de către instanţa de judecată”, conchide Mihai Grigore.

Pagubă de 2,2 milioane de euro

Astăzi ar fi trebuit să aibă loc o nouă înfăţişare la Tribunalul Galaţi în cazul procesului deschis de creditori împotriva dezvoltatorului SC Beyler. Greva magistraţilor a împiedicat însă acest lucru.

Dezvoltatorul Beyler a început construcţia unui complex rezidenţial, campania de promovare incluzând şi o promoţie: cei ce achiziţionau un apartament, intrau automat într-o tragere la sorţi pentru 20 de autoturisme.

Cei aproximativ 40 de clienţi, care au plătit avansuri cuprinse între 80.000-100.000 de euro, se află acum în imposibilitatea de a-şi recupera banii, întrucât dezvoltatorul se află în proces de insolvenţă. Practic, două dintre firmele din cadrul grupului Beyler, implicate în construcţia şi vânzarea apartamentelor din acest complex, se află în pragul falimentului, potrivit datelor de pe pagina de internet a Tribunalului Galaţi.

Între cumpărători se numără şi câteva firme, care au achiziţionat mai multe imobile.

Cele trei bănci care au creditat construcţia blocurilor Beyler, Piraeus Bank, Bancpost şi Raiffeisen Bank au prioritate în recuperarea debitelor, în valoare de 23 de milioane de euro. Instituţiile au obţinut numirea companiei PriceWaterhouse ca lichiditator judiciar. Acesta trebuie să pună în aplicare un plan de reorganizare a dezvoltatorului. Dacă acesta nu va funcţiona, instanţa ar putea decide falimentul constructorului.

Sursa: Evenimentul Zilei

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...