De ce nu se vand mall-urile romanesti
icon1 Editor | icon2 News | icon4 12 13th, 2010  

De ce nu se vand mall-urile romanestiChiriaşii instabili sau scăderea valorii de piaţă sub datoria către bancă a proprietarului ţin încă departe investitorii de tranzacţiile cu mall-uri.

Aproape în fiecare săptămână a acestui an în Occident s-au raportat vânzări de mall-uri sau schimbări în acţionariatul acestora.

Mulţi dintre proprietarii locali ar vrea şi ei să vândă, dar nu găsesc cumpărători. Motivul?

Aici, spre deosebire de Vest, profiturile unui mall nu sunt nici sigure şi nici transparente. Preţurile vehiculate pe piaţă nu par să atragă pe nimeni.

Cea mai potrivită cale pentru a afla preţul unui mall vine dintr-o analiză financiară bazată pe veniturile generate de acesta. Asta în cazul în care un investitor este interesat de preluare. Problema este însă chiar aici.

Veniturile generate de un mall local nu sunt clare nici în prezent şi nici în perspectivă. În plus, pentru a nu le fugi chiriaşii, există proprietari care fac frecvent concesii retailerilor, asta însemnând încasări mai mici.

Despre multe aspecte cei interesaţi de achiziţii nu au cum să afle toate detaliile, astfel că decid că e mai bine să cumpere în ţările în care piaţa e mai transparentă şi mediul economic mai predictibil.

Preţ pur teoretic

Mall-urile îşi fac periodic evaluări, iar metodele de evaluare dau rezultate diferite, în funcţie şi de ceea ce urmăreşte evaluarea.

Diferenţele dintre evaluarea prin metoda comparaţiei, metoda costului şi metoda venitului sunt foarte mari, putând ajunge şi la 60-70%.

Mai interesantă pentru investitorii care preiau un mall construit, ce are şi chiriaşi, este metoda venitului. Principala problemă aici este că veniturile retailerilor, în general în scădere, nu sunt nici ele sigure, astfel că nici încasările din chirii ale proprietarilor nu sunt predictibile.

La aceasta se adaugă tot mai mulţi chiriaşi care intră în faliment. „Nu cred că se poate vorbi de o saturare a pieţei de centre comerciale, dar sigur se poate vorbi de o lipsă acută a retailerilor care să le ocupe cu chirie. În plus, nu poţi să verifici bonitatea fiecărui chiriaş”, a declarat Vlad Drăgoescu, director de investiţii la Equest Partners Limited, proprietarul mall-ului Vitantis.

Cu alte cuvinte, cine cumpără acum un mall în România se bagă într-o afacere al cărei mers e extrem de greu de controlat, mai ales că depinde de chiriaşi.

„Foaia suportă orice, e foarte uşor să scriem că o să avem chirii de 50 de euro peste doi ani, când nu e exclus ca peste o lună chiriaşul să propună 10 euro sau să plece ori să intre în in-solvenţă”, adaugă Drăgoescu.

Iar a găsi în această perioadă un alt chiriaş e un lucru extrem de complicat. „Cred că principalul motiv pentru care nu se realizează tranzacţii este diferenţa mare între ce se cere şi cât se oferă”, a declarat Costel Florea, Partener la Cushman & Wakefield Romania.

În plus, faptul că se poate câştiga mai mult şi mai sigur în Vest atrage investitorii acolo. „Se menţin o lipsă de încredere a investitorilor şi un apetit investiţional redus pentru pieţele emergente, în special din cauza concurenţei puternice furnizate de nivelul atractiv al încasărilor realizabile pe pieţele europene mult mai mature”, explică Oana Rucăreanu, Senior Surveyor la King Sturge.

La måna băncilor

Un alt motiv pentru care nu există tranzacţii este faptul că valoarea de piaţă a unui centru este sub ceea ce proprietarul mall-ului datorează la bancă.

Exemplu teoretic: un mall construit cu 100 de milioane de euro în urmă cu 3-4 ani, din care 50 de milioane de euro împrumutaţi de la bancă.

Dacă mall-ul respectiv are o valoare de piaţă de 30 de milioane de euro, în cazul unei vânzări, comparativ cu valoarea din urmă cu trei-patru ani, au de pierdut atât proprietarul, cât şi banca.

„Băncile încearcă să restructureze creditul, în speranţa că proprietarul va reuşi să depăşească perioada de criză şi să se înregistreze o creştere a valorii în următorii ani”, spune Florea.

Comparaţia nu se face însă doar cu valoarea din trecut. O amânare a deciziei de asumare a pierderilor poate conduce la pierderi şi mai mari.

Când valoarea de piaţă scade sub valoarea împrumutului făcut la bancă de proprietar, vorbim de ceva cu valoare zero sau poate chiar negativă.

„Pe româneşte spus, un centru comercial a cărui valoare de piaţă este sub valoarea debitului poate să fie oferit şi gratis, că tot te gândeşti de zece ori înainte să-l iei. De aceea foarte mulţi investitori sunt speriaţi în această perioadă”, precizează Drăgoescu.

Alte reţineri ale investitorilor sunt date de faptul că nu cred că vor putea negocia cu banca pentru a scădea debitul sau a obţine condiţii mai bune şi, pe de altă parte, nu sunt siguri că pot să crească valoarea de piaţă a centrului respectiv.

Amortizare mai greoaie

Dacă proprietarii de mall-uri sau băncile creditoare nu mai lasă la preţ, e clar că reducerea chiriilor conduce la o amortizare mai grea a investiţiilor într-o astfel de afacere.

Iar prelungirea termenului de amortizare este şi mai neplăcută acum, când toţi caută lichidităţi şi nicidecum să le blocheze pe termen lung.

Randamentul, calculat drept fluxul de numerar scos dintr-o investiţie raportat la costul acesteia, s-a schimbat după criză. În general, în anii trecuţi, un proiect comercial genera un randament de aproximativ 11-13% dacă era ridicat de la zero şi de 8-9% dacă era achiziţionat după finalizare.

În prezent nu prea sunt tranzacţii şi avem de-a face doar cu randamente teoretice. „Yield-urile (randamentele - n.r.) sunt cam cu 2-3 puncte procentuale mai reduse decât cele anterioare.

În aceste condiţii, amortizarea a crescut de la 7-9 ani la 10-12 ani pentru investiţiile de la zero şi înspre 18-20 de ani pentru achiziţii de mall-uri finalizate”, afirmă Vlad Drăgoescu.

Încasări mai mici decât cele aşteptate

Proprietarii fac tot ce pot pentru a-şi menţine chiriaşii în această perioadă. Asta înseamnă reduceri de chirii, amânări şi alte facilităţi.

„Am ajuns chiar să impunem un preţ de vânzare mai redus al produselor unor retaileri şi am fost dispuşi să achităm noi diferenţa.

Acest lucru a condus la o creştere substanţială a traficului în Vitantis”, a declarat directorul de investiţii la Equest Partners Limited, proprietarul mall-ului Vitantis.

Problema care apare însă când se practică anumite reduceri sau facilităţi pentru retaileri este că scad încasările proprietarilor.

„O mare parte din piaţă consideră chiria ca profit net pentru proprietar, aspect care este fundamental greşit. La concesiile acordate adaug şi scăderea gradului de ocupare, care contribuie direct la majorarea sumelor nerecuperate de la chiriaşi”, spune Drăgoescu.

Acesta aminteşte şi de creanţele neîncasate care generează pierderi. Astfel că, generalizând, în condiţiile actuale ale pieţei, pentru anumite proiecte se pot înregistra pierderi şi de 50% din valoarea sumelor facturate drept chirie.

„Unul dintre principalele comentarii venite din partea investitorilor se referă la diferenţele mari între chiriile brute - pe care de obicei vânzatorii le iau în calcul la stabilirea preţului de vânzare - şi veniturile nete, pe baza cărora cumpărătorii îşi fac contraofertele”, adaugă Costel Florea, Partener la Cushman & Wakefield Romania.

Mai simplu spus, un potenţial achizitor de mall se aşteaptă la anumite încasări din chirii, dar după achiziţie îşi dă seama că, de fapt, va încasa mult mai puţin.

Repere aproximative

Chiria medie într-un centru comercial „prime” este de circa 30 de euro/mp închiriabil.

„La un yield de 8,75% şi având în vedere şi anumite pierderi de venit, asta înseamnă 3.500-3.700 de euro pentru un metru pătrat închiriabil”, afirmă Oana Rucăreanu, Senior Surveyor la King Sturge.

În cazul centrelor comerciale secundare, chiria medie coboară până la 20 de euro/mp închiriabil, iar aşteptările investitorilor sunt peste pragul de 9.5% randament. Asta înseamnă un câştig pe mp închiriabil de 2.000-2.500 de euro.

„Chiar şi în urmă cu 3-4 ani, când piaţa de profil era dictată de proprietari, se înregistrau pierderi de aproximativ 10-15%, provenind din sumele nerecuperate aferente bugetelor de servicii şi utilităţi, precum şi celor de marketing”, aminteşte Drăgoescu.

În general, randamentele bune presupun riscuri mari. În această perioadă, mall-urile locale vin să contrazică această teorie. Asta pentru că au atât randamente slabe, cât şi riscuri mari.

Nu trebuie să ne mirăm de ce cumpărătorii de mall-uri nu se înghesuie să vină în România.

Sursa: Saptamana Financiara

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...