Cartierul Militari nu agreeaza imobile de clasa B  Doar 61% din cladirile de calitate din Baneasa si Pipera si-au gasit chiriasi  63% din stocul total de spatii de office se afla in zona de centru-nord a Bucurestiului. Estul nu a reusit sa se recomande ca o zona de afaceri

Cladirile de birouri din nordul si estul Bucurestiului au in prezent cel mai mic grad de ocupare, doar 64%, respectiv 51% din spatiile existente fiind inchirate de companii, se arata intr-o analiza realizata de firma RealTime din Bucuresti.

Distri­bu­tia pe tipuri efectuata de aceeasi firma ne arata ca 61% din cladirile de clasa A din zona de nord, care cuprinde perime­trul format de cartierele Pipera, Baneasa, de-a lungul DN1 si Dimitrie Pompeiu sunt in prezent ocupate. Situatia este ceva mai buna la capitolul cladiri de clasa B, unde rata de ocupare este in prezent de 75%.

In zona de est a orasului,  unde cea mai mare cladire finalizata este Rasmus Business Park (11.800 mp) - urmata de Belvedere BC (4.000 mp)  - rata de ocupare reprezinta un procent de 58% in cazul imobilelor de clasa A si 52% la cladirile de clasa B. Totusi, din cauza ponderii reduse a estului in totalul suprafetelor inchi­riabile din Bucuresti, de numai 1,4%, acea­sta zona este putin relevanta pentru mer­sul pietei de profil. Nu acelasi lucru se poate spune despre zona de nord a Capi­talei, care detine o cota de 42% din totalul suprafetelor inchi­ria­bile.

Acest aspect se ex­plica prin faptul ca, gratie disponi­bili­tatii suprafetelor mari de teren, zona de nord a permis dezvol­tarea de parcuri de afa­ceri de mari dimen­siuni, ajun­gand chiar la 100.000 mp inchiriabili. Succe­sele inregistrate de centrele de afaceri din zona de nord in perioada 2006-2007 au fost premisele pentru cresterea intere­sului pen­tru mai multi dezvoltatori de cladiri de birouri. Astfel, in 2009 si 2010 aici s-au mai livrat peste 260.000 mp de spatii inchiriabile in cladiri de birouri.

Adunam la acest stoc si cele finalizate in 2008, aproximativ 110.000 mp inchiriabili, si ne explicam de ce nordul are cel mai mare grad de neocupare pe piata de birouri din Bucuresti: 39% la cladirile de clasa A, 25% la cladirile de clasa B si 36% mixt. Po­trivit lui Ion Catutoiu, directorul RealTime, distributia pe zone este deze­chilibrata in fa­voarea zonelor de nord si cen­tral nordice care cu­prind aproxi­ma­tiv 1,13 mi­li­oane de metri patrati, respectiv 500.000 mp.

Celelalte zone insu­mea­za circa 170.000 mp, din care 136.000 mp in zo­na de vest, 24.000 mp in est si 12.000 mp in zona de sud. Stocul total de spatii in cladiri de birouri in Bucuresti este in acest moment de 1,8 milioane de metri patrati.

Iesirea spre nord, cele mai ocupate cladiri

Cladirile de birouri cele mai cautate sunt cele aflate in proximitatea metroului, fapt care explica succesul zonelor centru, centru-nord si vest, mult mai bine asigu­rate cu legaturi de metrou. Centru-nord, o adevarata vedeta imobiliara, inglobeaza artere si cartiere dintre cele mai presti­gioase din Bucuresti, cum ar fi Aviatiei, Herastrau, Barbu Vacarescu, Aviatorilor si Casa Presei Libere.

Printre avantajele zonei este accesul facil la cele doua aero­porturi, dar si spre centru. Aceasta zona detine aproximativ 20% din totalul supra­fetelor inchiriabile la nivelul Capitalei si o rata de neocupare de 18,2%, cea mai mica la nivelul pietei din Bucuresti.

Totodata, din punctul de vedere al calitatii si functionalitatii cladirilor de birouri, zona centru-nord este mult superioara deoa­rece majoritatea spatiilor de birouri au fost livrate in ultimii trei ani.

In centru se prefera clasa B

O caracteristica importanta a seg­men­tului pietei de birouri reprezentat de zona centrala este „preferinta” pentru spatiile de clasa B. Din cauza conditiilor istorice, in zona centrala a Capitalei cladirile de clasa B au acum o cota mai mare comparativ cu alte zone din Bucuresti. Potrivit datelor RealTime, aproximativ 40% din stocul de birouri din aceasta parte a orasului este reprezentat de cladiri de clasa B.

Practic, cu cat ne apropiem de centrul Capitalei suprafetele de teren se micsoreaza si nu mai permit dezvoltarea de mari parcuri de afaceri, media unei cladiri de birouri situandu-se in jurul a 6.300 mp inchiriabili. De aceea si ponderea cladirilor de clasa A in zona centrala este de 61% comparativ cu 81% in zona central-nordica.

Gradul de neocu­pare este mai scazut comparativ cu zona de nord, de numai 24% fata de 36% in nord, situatie datorata in principal posibilitatii inchirierii de suprafete mici, de 150-250 mp. Acesta a fost de altfel trendul prin­cipal al sfarsitului de an, fiind si acum segmentul cel mai activ. Totusi, gradul de neocupare este mai mare comparativ cu alte zone, central-nordica si de vest.

Din cauza lipsei terenurilor cu suprafete mari, majoritatea cladirilor de birouri de aici sunt mici si medii, unele dintre ele imobile vechi, de peste 50 de ani. Exceptia de la regula este zona Piata Victoriei - Buzesti, unde s-au construit cateva cladiri de bioruri cu suprafete mari - America House, Europe House, Bu­charest Corporate Center, Premium Point. Reperele cele mai importante sunt Piata Victo­riei, Romana, Universitatii, Unirii, Cotroceni cuprinzand Piata Muncii si Iancului.

Unde se inchiriaza clasa A

Vestul orasului, cartierul Militari in principal, se evi­dentiaza pe piata spatiilor de birouri din cauza polarizarii celor doua segmente de piata: cea mai mare rata de ocupare la cladirile de clasa A si cea mai slaba ocupare la cele de clasa B.

Astfel, potrivit datelor RealTime, imobilele de bi­rouri de clasa A sunt inchirate in aceasta zona in proportie de 92%, cel mai mare procent din Bucuresti, in schimb, spatiile de clasa B au un grad de ocupare de numai 34%. Zona de vest include spatiile de birouri existente pe Splaiul Inde­pen­dentei si artere precum Virtutii, Timi­soara si Iuliu Maniu.

In anii 2006-2008 aici au fost livrate doua parcuri de afaceri mari - West Gate Business Park si Sema Park, dar si cladirea de birouri Anchor Plaza de langa Plaza Romania.

Ratingul zonei este sporit de elemente precum rata mare a profitabilitatii, gratie costurilor cu terenul mai mici, dar si atractivitatii mai mari pentru angajati. Zona beneficiaza de o infrastructura de transport mai dezvoltata fata de nordul orasului si de o densitate mai mare a locuirii. Totusi, la nivelul pietei birourilor, zona de vest reprezinta o pondere de numai 7,5%.
Birouri putine, chirii mici

Zonele cel mai slab reprezentate pe piata cladirilor de birouri sunt cele de sud si est, unde chiriile medii sunt 11,27 euro/mp pe luna (plus TVA), respectiv 13,09 euro/mp. Cladirile de birouri din sudul Capitalei reprezinta doar 0,7% din stocul total existent la nivelul orasului, iar cele din est 1,4%.

In zona de est cea mai mare cladire finalizata este Rasmus Business Park care are 11.800 mp, urmata de Belvedere BC (4.000 mp). In zona de sud se gasesc doar cateva cladiri de dimensiuni mai mici.

Chiria minima porneste la nivelul Bucurestiului de la 7 euro/mp in zona de sud si urca pana la 20-23 euro/ mp in Piata Victoriei. Marja chi­riilor in zona centrala variaza de la 10 pana la 23 euro/ mp/luna. De mentionat nu­marul mare de cladiri clasa B prezente in centru, ceea ce scade media zonei. In Bucuresti, media este situata la 14,45 euro/mp pe luna (+TVA).

O caracteristica importanta a segmentului pietei de birouri din zona centrala este „preferinta“ pentru spatiile de clasa B. Din cauza conditiilor istorice, cladirile din aceasta clasa au o cota mai mare comparativ cu alte zone din Bucuresti.

Sursa: Financiarul

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...