Notarii nu reusesc sa se sincronizeze cu preturile rezidentiale  In majoritatea zonelor din Bucuresti, valorile de referinta ale notarilor nu se regasesc pe piata tranzactiilor . In cazul apartamentelor, notariatele supraevalueaza cu pana la 30% .

Plafoanele minime stabilite de came­rele notarilor publici in cazul tran­zactiilor cu locuinte pot creste in mod artificial costurile birocratice ale unei tranzactii (impozite, taxe, onorariu etc.) din cauza lipsei de actualizare a ghidurilor folosite de catre notari.

Astfel, potrivit unei analize „Financiarul”, la numai sase luni de la ultima actualizare a ghidului privind valorile orientative ale proprietatilor imobiliare diferentele dintre preturile reale si grila notarilor au ajuns pana la 30% in cazul aparta­mentelor.

Mai mult, ghidurile in cauza, utili­zate ca liste ale preturilor de referinta pe piata tranzactiilor, creeaza distorsiuni si inechitati intre diferite categorii de proprietati rezidentiale.

In acest sens, daca in ceea ce priveste evaluarea apartamentelor, plafoanele din grila notarilor prezinta uneori diferente de pana la 30%, in ceea ce priveste evaluarea proprietatilor rezidentiale de tip casa sau vila lucrurile sunt total diferite.

Astfel, in prezent, valorile minime, sub care niciun notar nu accepta sa auten­tifice un contract de vanzare-cumparare, variaza intre 484 si 907 euro/mp util pentru casele si vilele construite dupa 2001. In acest caz diferentele fata de preturile reale variaza intre 50% si 300%.

Costuri birocratice

Pentru a vedea cum este afectat un contribuabil de aceste diferente intre preturile reale de tranzactionare si plafonul minim impus de notari vom lua ca exemplu vanzarea-cumpararea unui apartament de doua camere din zona Unirii (Bucuresti). Conform grile­lor notarilor, pretul de baza al unui apartament cu doua camere in zona 0 a Capitalei (Fantani) este de 116.667 de euro.

Acesta poate creste in functie de nivelul la care este situat in bloc sau de anul de construire, fiind astfel cate­gorisit drept pret mediu. In aceeasi zona, valoarea de strigare a unui apartament confort I este de 105.214 euro, conform anuntul.ro.

Din practica agentiilor imobiliare stim ca pretul imobilului poate scadea ca urmare a negocierii cu cel mult 10%, ajungand la 94.500 de euro. Insa, desi pretul de vanzare a unui imobil se stabileste in fata notarului in functie de valoarea declarata de parti, aceasta nu poate fi mai mica decat valoarea de expertiza a Camerei Notarilor Publici.

Prin urmare, desi pretul unui apar­tament cu doua camere situat in zona Unirii este in iunie 2010 de 94.500 de euro, grila notarului, alcatuita la finele anului trecut, spune ca aceasta pro­prietate nu poate fi tranzactionata sub pretul de plafon care pentru aceasta zona este de 116.667 de euro.

Evident ca onorariul si taxele platite de cumparator se calculeaza avand ca baza valoarea de expertiza aprobata de Ministerul Finan­telor (116.667 de euro).

Cu cat este mai mare diferenta intre pretul real de tranzactie si plafonul minim impus de notari, cu atat creste paguba vanza­torului, care trebuie sa achite impozit si onorariu mai mari.

Calculand doar impozitul datorat de catre vanzator in urma tranzactiei, rezulta o diferenta de aproape 450 de euro (in cazul unui imobil cumparat mai recent de 3 ani).

Zone paguboase

In Bucuresti, vanzatorii particulari de apartamente din zone precum Unirii, Stefan cel Mare, Dimitrie Cantemir, Floreasca sau din cartiere precum Drumul Taberei, Berceni, Brancoveanu, Titan, Militari sau Rahova, chiar daca vor vinde la un pret mai mic fata de acum sase luni, din punct de vedere fiscal datoreaza statului bani mai multi raportat la valoarea de impozitare pe care ar fi trebuit sa o declare.

In zonele mentionate, diferenta intre pretul de piata mediu si cel trecut in grila notarilor este intre 15% si 30%. Practic, din cauza acestor diferente, la fiecare tranzactie proprietarul trebuie sa achite cu 200 pana la 400 de euro mai mult fata de cat ar trebui in mod normal. Sumele par neimportante, dar in lipsa unei cat mai grabnice actualizari a grilei nota­rilor, fenomenul ar putea sa se gene­ralizeze, mai ales ca preturile imobilelor nu par sa-si stopeze caderea nici in acest an.

Altfel, cele aproximativ 24.000 de tranzactii imobiliare incheiate in fata notarului lunar (conform datelor UNNPR) inseamna grosso modo 7 mili­oane de euro, venituri imorale inca­sate la bugetul de stat numai din impo­zitul pe vanzarea proprietatii.

Astfel, in afara de pierderile provo­cate ca urmare a deprecierii pretului apartamentelor, proprietarii care se hotarasc sa vanda in aceasta perioada vor pierde bani si ca urmare a sumelor artificial majorate de plata in conturile Fiscului, ale Oficiului pentru Cadastru si Publicitate Imobiliara si ale notarului.

Totusi, aceste diferente nu emana dintr-o rea-vointa sau din vreun complot al notarilor, pentru ca in multe alte zone din Capitala preturile reale sunt asa cum trebuie sa fie, adica peste nivelul minim listat in ghidul proprietatilor imobiliare folosit de catre notari.

907 euro/mp, vila ultracentrala

In cazul vilelor, grilele notariale prezinta o imagine total diferita, fiind vorba despre o subevaluare a proprie­tatilor cu pana la 300% fata de pretul de piata.

Practic, ghidul evalueaza vilele si casele amplasate in zonele ultra­cen­trale si centrale - Unirii, Romana, Universitate, Victoriei, Kiseleff, Doro­bantilor - cu preturi intre 870 si 907 euro/mp util. Cele mai scumpe imobile (907 euro/mp) sunt cele construite dupa 2001 in zona cuprinsa intre soseaua Kiseleff - Piata Presei Libere - sos. Bucuresti-Ploiesti - Elena Vaca­rescu - Sos. Nordului - Bd. Aviatorilor - Bd. Mircea Eliade - Av. Radu Beller - Piata Dorobanti - Calea Doro­bantilor - Bd. Iancu de Hunedoara - Pta. Victoriei. Pe piata reala, locuintele individuale din aceasta zona se tran­zactioneaza la preturi variind de la 2.500 pana la 4.000 euro/mp.

De remarcat ca valoarea locuintelor individuale, de obicei mai scumpe decat cele colective, este cu mult sub nivelul minim stabilit pentru apar­tamentele de bloc, conform aceleiasi grile a notarilor.

Spre exemplu, pretul pe mp al unui apartament conven­tional confort I (50 mp) variaza intre 1.050-1.220 de euro in cartiere (precum Berceni, Rahova, Colen­tina si Militari), ajungand la cel mult 2.300 de euro in zona Unirii Fantani.

In schimb, pretul unui mp pentru vilele din aceleasi zone variaza intre 647 si 870 euro/mp. Mai mult, cu cat este imobilul mai vechi, cu atat ii scade valoarea.

Ele­mente de corectie datorate valorii de patri­moniu sau arhitectural-artistice nu se aplica. Vilele construite dupa 2001 incoace in zonele marginase ale Capitalei, la limita administrativa a orasului, sunt evaluate la putin peste 400 de euro/mp.

La fel sunt evaluate si proprietatile rezi­den­tiale construite in perioada inter­belica sau antebelica in zonele de cartiere. In schimb, cladirilor care prezinta risc seismic ridicat, identi­ficate cu „bulina rosie” ca ur­mare a experti­zarii tehnice, li se aplica o reducere de 30% din valoarea listata in ghidul notarilor.

Taxele aferente inchirierii unui contract de vanzare-cumparare

  • Impozitul pe venit din transferul dreptului de proprietate, platit de vanzator.
  • Tranzactiile cu imobilele avand pret de pana in 200.000 de lei au o taxa de 6.000 de lei indiferent de valoare. Ce depaseste 200.000 de lei se taxeaza cu 1% daca este cumparat de mai mult de 3 ani sau cu 2% daca este cumparat mai recent de 3 ani.
  • Taxa pentru intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului care se plateste pentru Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - 0,15% din suma declarata.
  • Onorariul notarului - pana la 3% din totalul sumei, la care se adauga TVA.

Sursa: Financiarul

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...