Imobiliarul romanesc intra într-o noua epoca: cea a proiectelor mici, foarte mici, cele mai miciEpoca lui „cel mai mare proiect” a murit. Imobiliarul românesc construiește în următorii ani la celălalt pol: investiții mici, prețuri mici.

Huși? Marghita? Nu e exclus ca unii să le găsească ceva mai greu pe hartă. Nu e exclus ca și mai mulți să nu aibă habar despre vreo investiție notabilă acolo. A nu se citi însă că o astfel de localitate nu ar avea potențial de business. Doar că, parafrazând proverbul „omul potrivit la locul potrivit”, orașul mic are nevoie de proiectul potrivit, la momentul potrivit.

EFECT DE DISCOUNT. Este ceea ce încearcă să facă dezvoltatorul RED Management Capital cu rețeaua de centre comerciale Cadran, un concept de centru comercial de mici dimensiuni, croit special pentru astfel de localități. Un proiect mai vechi, după cum detaliază Christian Hiver, Leasing Manager al RED, companie susținută de fondurile de investiții Warburg Pincus și GED Capital Development.

Gândită ca un lanț de centre comerciale mici, cu suprafețe între 5.000 și 7.000 mp - pentru comparație, un magazin Zara dintr‑un mall are în jur de 1.500-2.000 mp -, rețeaua Cadran va funcționa în localități cu 20.000-40.000 de locuitori. Hiver spune că s‑au cumpărat deja terenuri, iar primul Cadran ar urma să se deschidă la Huși, până în vară. E cea mai bună perioadă pentru astfel de proiecte, explică Hiver.

În primul rând, orașele mici au fost sistematic neglijate în anii de boom ai pieței atât de jucătorii din real estate, cât și de cei din retail, care au preferat să se concentreze asupra Bucureștiului și a câtorva dintre orașele mari ale țării.

S‑a ajuns astfel la anomalii de genul celor șapte proiecte de centre comerciale anunțate la Arad, din care s‑au concretizat cel mult trei, iar restul au puține șanse să o mai facă vreodată.

Dezvoltatorii care au demarat proiecte în orașele mici pot fi numărați pe degete, majoritatea limitându‑se la construirea de supermarketuri sau de ­boxuri - termenul din jargonul imobiliar care desemnează spațiile de la periferia orașelor, destinate fie magazinelor de tip do‑it‑yourself, fie, mai nou, retailerilor de tip discount, indiferent că vin de pe segmentul food sau non‑food.

Cei din urmă au fost de altfel și cei dintâi - a se citi și singurii - care au avut o extindere agresivă în orașele mici. De altfel, la o ancoră din categoria retailerilor food discounter - a magazinelor cu prețuri mici la mâncare - a recurs și RED Management Capital în cazul centrului comercial din Huși.

Agățătoarea sa, Penny Market, lanț parte a grupului german Rewe, alături de Billa și Selgros, și care va deschide la Huși unul din cele 25 magazine planificate pentru 2010, investiția totală estimată ridicându‑se la 150 milioane de euro. Asta după un 2009 în care discounterul a inaugurat alte 28 de magazine. În februarie, rețeaua Penny Market - cea mai mare de acest tip din România - va deschide cel de‑al 100‑lea magazin al său.

Marcel Thiele, director general Penny Market, spune că a ales proiectul Cadran datorită conceptului special, dar și pentru că speră să atragă clienți din mai multe localități din jur, ținând cont că Huși este situat foarte aproape de granița cu Republica Moldova. Penny Market - a cărui strategie clasică este să deschidă magazine de sine stătătoare, mai rar în proiecte comerciale - a înregistrat în 2009 o cifră de afaceri de 401 mil. euro, cu 23% mai mult față de 2008, fiind unul dintre puținii retaileri de food care au raportat creșteri.

NEVOIA DE SERVICII. Pentru dezvoltarea Cadran Huși, RED a reușit să obțină o finanțare de la Immorent, divizia de leasing imobiliar a Erste Bank. Valoarea investiției este estimată la opt milioane de euro, însă Christian Hiver a preferat să nu dea detalii despre natura finanțării. Până în momentul de față, Immorent a făcut pe piața locală tranzacții de tipul sale&lease back, care presupun achiziția proiectului, urmată imediat de închirierea lui către dezvoltator, care astfel are avantajul de a‑și recupera rapid banii investiți în proiect.

Speculații s‑ar mai putea face - la fel de discret e și Bogdan Cernescu, manager Immorent -, însă în condițiile în care, așa cum spunea într‑o discuție anterioară cu ­MONEY EXPRESS Victor Căpitanu, partener la casa de investiții Capital Partners, „finanțările pentru real estate nu mai sunt la modă”, simplul fapt că proiectul a fost finanțat reprezintă, la urma urmei, cea mai bună dovadă a potențialului său de business.

Chiar dacă vor avea dimensiuni diferite, în funcție de localitatea în care sunt deschise - o a doua inaugurare este așteptată până la sfârșitul anului -, Hiver spune despre centrele din rețeaua Cadran că vor funcționa pe același concept: discounterilor de food li se vor adăuga magazine de haine cu prețuri foarte accesibile, precum și serviciile care lipsesc de regulă în astfel de localități, de genul bancă, telefonie mobilă, notariat sau cabinet medical, dacă nu chiar și ghișee pentru plata taxelor și impozitelor locale.

„Ideea este ca oamenii să vină aici nu doar pentru cumpărături, ci și pentru servicii, care pot fi o ancoră foarte importantă”, explică Hiver. În paranteză spus, în România există un singur centru comercial care găzduiește un ghișeu de taxe și impozite, Iulius Mall, din Cluj‑Napoca.

Înapoi în Huși, parcarea centrului comercial va fi amplasată în spatele acestuia, astfel încât spațiul în formă de potcoavă din față să fie disponibil pentru organizarea de evenimente.

(RE)ADAPTARE. Hiver speră ca noul concept să fie un succes și să evite astfel precedentul Armonia Brăila, proiect pe care RED l‑a închis din cauza rezultatelor slabe după doar nouă luni de funcționare. A fost o premieră pentru piața din România, una care a antrenat o alta, la fel de nedorită, și pentru francezii de la Carrefour, care s‑au văzut obligați să renunțe la magazinul lor de acolo.

Hiver mărturisește că se lucrează acum la modificarea conceptului proiectului de la Brăila - despre care spune că a fost deschis într‑un moment nepotrivit, cu un format la fel de nepotrivit -, care trebuie readaptat pieței de acolo. E adevărat că Brăila și Galați reprezintă, după București, comunitatea cu cel mai mare număr de locuitori din România (circa 700.000 de persoane), dar veniturile lor sunt mici și medii.

„Nu am abandonat proiectul”, spune Hiver, care acum caută ancore secundare de tip discounter. Trebuie subliniat un lucru: ceea ce este cu adevărat important în cazul Armonia Brăila este atitudinea băncii finanțatoare, care, deși au trecut șapte luni de la închiderea centrului comercial, iar redeschiderea nu se întrevede prea repede, nu a dat nici un semn că și‑ar dori executarea proiectului.

Tot în faza de (re)adaptare la noile condiții din piață se află și Armonia Satu Mare, proiect demarat, dar suspendat ulterior, deoarece „nu mai corespunde cu ce au oamenii nevoie acum”. „Deci schimbăm conceptul. Nu va mai semăna cu un mall, ci mai degrabă cu un parc de retail”, detaliază Hiver, adăugând că Armonia Satu Mare și‑ar putea deschide porțile în primăvara lui 2011.

Pe lângă proiectele deja amintite, pe agenda dezvoltatorului se mai află alte două investiții: un parc industrial și de birouri la Iași, care ar urma să se întindă pe 13 hectare - aflat și el tot într‑o fază de redefinire a conceptului -, și un proiect mixt de mari dimensiuni, la Constanța, care ar urma să devină în momentul finalizării - teoretic la începutul lui 2012 - cel mai important proiect din portofoliul RED.

Atât din punctul de vedere al investiției - de peste 100 mil. euro -, cât și din cel al suprafeței construite - 128.000 mp. Acesta va include un mall, un hotel de trei sau patru stele, spații de birouri, Institutul de Artă Contemporană, precum și un centru de conferințe deschis sub umbrela World Trade Center.

Dar până la o nouă epocă a lui „cel mai mare”, RED Management Capital va trebui, ca și alți jucători din industrie, să treacă prin cea a lui „cel mai mic”.

Sursa: Money

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...