Impreuna cu Macedonia si Ucraina, pietele celor trei state asigura randamente atractive din chirii intre 8% si 10%
Lumea a devenit un loc mult mai placut pentru investitorii inter­na­tio­nali comparativ cu anul trecut pe vremea aceasta.

Multe eco­no­mii, iar odata cu ele si pietele imobiliare, se afla in convalescenta. Totusi, in Europa inca nu a venit timpul pentru investitii, cu exceptia catorva tari.

Macedonia, Ucraina si Ungaria pre­zin­ta cele mai grozave oportunitati de investitii in sectorul rezidential, oferind randamente din chirii (rental yields) care variaza intre 8,11% in Ungaria, la 9,09% si 9,91% in Ucraina, respectiv Mace­donia, se arata in raportul privind cele mai bune destinatii pentru investitori alcatuit de Global Property Guide (Global PG).

Randamentul de inchiriere (rental yield) este important in aprecie­rea valorii unei proprietati imobiliare. Practic, acesta reprezinta suma care poate fi castigata din inchirierea bunului imobiliar inainte de plata taxelor si a altor cheltuieli, exprimat ca procent din va­loarea proprietatii.

Un imobil in va­loare de un milion de dolari, care aduce proprietarului o chirie de 100.000 de do­lari pe an, are un randament brut de inchi­riere de 10%. In evaluarea atrac­tivitatii unei piete conteaza si raportul pret/chirie, un indicator echivalent cu P/E (priceto-earnings ratio) de pe piata de valori.

Raportul pret/chirie repre­zinta practic raspunsul la intrebarea pri­vind cati ani va trebui sa inchiriezi pro­prietatea pentru a castiga inapoi suma de bani investita.

In cazul in care randamentele sunt mici (adica preturile sunt mari), acest lucru inseamna un cost de achizitionare mare, in comparatie cu costul de in­chi­riere. Multi cumparatori potentiali vor alege sa fie chiriasi, punand astfel pre­siune asupra preturilor.

Totusi, asa cum observa sursa citata, in ansamblul sau, Europa inca nu este un teren fertil pentru investitii, iar de la aceasta regula nu fac exceptie nici macar economiile care au suferit o deteriorare accentuata a preturilor la locuinte. Mare parte a batranului continent este pus astazi la index din cauza crizelor datoriei publice, crize care se afla abia in faze incipiente.

Din acest motiv, desi nu are cele mai stralucite randamente din in­chiriere (doar 5,48%, un pic mai prost chiar decat Romania - cu 5,5%), Turcia este recomandata de catre analistii Glo­bal PG drept tara in care perspectivele de crestere pe termen lung par a fi rezo­nabile.

In schimb, singura tara din Uniu­nea Europeana recomandata ca des­tinatie de investitii este Ungaria. E drept ca exista cateva rezerve in cel de-al doilea caz, cauzate de dificultatile financiare pe care le traverseaza tara: un deficit buge­tar mare si datorii publice crescute. Insa, in pofida acestor momente, proprietatile rezidentiale din Budapesta sunt ieftine, iar deprecierea monedei nationale le face din aceasta cauza si mai atractive.

Privirile investitorilor ar trebui sa se indrepte si asupra Poloniei, Estoniei si Belgiei, considera analistii Global PG. Po­lonia a  iesit triumfator din criza, in­re­gis­­trand  crestere economica. Randa­­men­tele de inchiriere sunt destul de bune, costurile aferente tranzactiilor sunt mici si nu exista impozit pe castigul de capital.

Totusi, preturile practicate pe piata rezidentiala sunt destul de piperate – aproximativ  3.348 euro/mp (pentru o unitate locativa de 120 de mp utili).

In Estonia, investitorii rusi cumpara proprietati pariind pe o recuperare rapi­da a pietei. Aceasta tara a raspuns bine la taierea salariilor si a cheltuielilor bu­getare, urmand probabil sa adere la zona euro in 2011. Totusi, principalele piedici pentru investitori sunt randamentele prea mici (3,29%), preturile prea mari (2.386 euro/mp) si un nivel al taxelor ridicat.

Turcia - vedeta incontestabila

In mod normal, dat fiind randa­mentul din inchiriere de numai 5,48%, mai jos fata de nivelul considerat optim, Turcia nu ar trebui sa se afle in fruntea lis­tei celor mai bune destinatii inves­ti­tio­nale.

Dar la Istanbul preturile pe metru patrat sunt joase, costurile transferului de proprietate sunt mici, iar sistemul de impozitare este rezonabil.

Totodata, datele macroeconomice, populatia rela­tiv tanara a tarii, perspectivele de cres­tere, precum si rolul central al tarii in zona Orientului Apropiat  contureaza un po­tential de crestere non-speculativ imens.

Dupa sase ani de crestere nein­tre­rupta, Turcia a fost grav afectata de criza economica. De la 7% crestere medie anuala a PIB, acest indicator a scazut cu 6,5% in 2009.

Insa procesul de recuperare a inceput deja.  Intr-un recent raport al OCDE (Organisation for Economic Co-operation and Development), orga­niza­tia mentiona ca, in perioada 2011-2017, Turcia va avea cea mai mare rata de crestere a PIB-ului (dintre tarile membre OCDE), de 6,7% pe an. Turcia are un sistem bancar robust si cu potential de dezvoltare mare datorita puternicelor cresteri demografice si a dezvoltarii turismului.

„In cazul in care ratele reale ale dobanzilor vor continua sa fie in jur de 4-5%, Turcia are sanse reale pentru a fi urmatoarea Brazilia”, spune Türker Ham­zaoglu, economist la Merrill Lynch.
Un pariu riscant

Desi din punct de vedere macro­eco­nomic pozitia Ungariei nu difera foarte mult fata de alte tari din Europa de Est, inclusiv Romania, preturile scazute la proprietatile din Budapesta (1.683 euro/mp) si alti factori „micro-econo­mici” i-au facut pe cei de la Global PG sa recomande aceasta tara drept cea mai buna destinatie de investitii in Europa.

Randamentul de inchiriere la Budapesta este printre cele mai mari din Europa (aproximativ 8%), taxele de vanzare-cum­parare (round-trip costs) sunt de 11%, tara avand un nivel rezonabil al taxelor pe castigul de capital si pe venit, de 19%, respectiv 11%.

Totusi, Ungaria este un pa­riu riscant din cauza pro­blemelor pe care le are economia maghiara. PIB-ul s-a contractat cu 6,7% in 2009 si este pro­ba­bil sa repete figura si in 2010. Pro­bleme economice pe termen lung sunt datoria publica mare (circa 80% din PIB) si un aparat guvernamental cheltuitor.

Totusi, pentru 2010, OCDE estimeaza o crestere a PIB-ului cu 3%, trend continuat si in anii 2011-2017 cu o medie anuala de +4,3%.

Sfaturi si ponturi Global Property Guide

Recomandare:

Nu cumparati in tarile care tocmai au iesit dintr-o perioada de boom imobiliar (cu exceptia SUA). Mai mult, in statele in care preturile au stagnat, scaderile se vor produce aproape obligatoriu, iar acolo unde acestea s-au redus, cumparatorii nu trebuie sa se grabeasca. Piata locuintelor nu este o bursa de valori, preturile recuperand din pierdere mult mai incet.

Recomandare:

La nivel global, cele mai bune oportunitati de investitii pe piata de locuinte se gasesc in tarile din America Latina si marile economii cu crestere rapida. Statele emergente traverseaza acum un alt fel de boom, al productivitatii si al cresterii, insa tarile cu cea mai accentuata crestere (China, India, Vietnam) sunt inchise strainilor.

Recomandare:

Cumpara proprietati rezidentiale de preferinta acolo unde randamentele sunt bune. O atentie sporita trebuie acordata insa zonelor care chiar daca prezinta randamente bune, intampina dificultati financiare mai ales in sectorul public.

Avantaje oferite

*  Randamente de inchiriere -  5,5% in centrul Istanbulului
* Pret redus - 1.390 euro/mp
* Costurile de cumparare-revanzare - circa 10%
* Impozitul pe proprietate este mic
* Activitate seismica - un minus

Sursa: Financiarul

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...