Interzicerea construirii pe banii cumparatorilor, fara efectAbia după mai multe „ţepe imobiliare”, când nimeni nu mai cumpără proiecte pe hârtie, un proiect de lege vrea să stopeze aceste practici

Achiziţiile imobiliare off-plan din ţările civilizate protejează banii cumpărătorilor. La noi însă, nenumăraţi oameni s-au trezit cu banii luaţi şi fără locuinţă.

Aceste practici există mai ales pe o piaţă în creştere. Pe una în scădere, sunt aproape inexistente. Drept urmare, o lege de interzicere a construirii pe banii cumpărătorilor riscă să fie doar un semn târziu de normalitate, însă fără efect imediat.

Cele mai grave probleme ale potenţialilor cumpărători de apartamente din ultimii ani au apărut în cazurile în care aceştia au dat banii şi nu s-au ales cu nimic.

La acestea se adaugă proiectele cu întârzieri de unu sau doi ani, fără utilităţi trase, dar pentru care clienţii au achitat banii la timp. Bani pe care dezvoltatorii, da­că lăsăm la o parte cazurile de rea-cre­dinţă, i-au gestionat inadecvat, în defavoarea cumpărătorului final.

În acest gen de situaţii, cumpărătorul fi­nal este lipsit de orice protecţie. „Asta spre deosebire de situaţia din ţă­rile civilizate, unde dezvoltatorului nici măcar nu i se eliberează au­to­rizaţie de construire dacă nu do­ve­deşte că are capacitate financiară, con­struirea pornind doar de la banii promitentului cumpărător fiind exclusă”, declară Ana Birchall, avocat specializat pe restructurări financiare şi insolvenţă.

Dacă la începutul boom-ului imobiliar parlamentarii locali nu au luat drept model legislaţia vestică, ei au avut ocazia să o facă totuşi în anii 2007-2008, încă de atunci existând multe situaţii problematice.

Proiec­tul de lege vine însă abia acum, când se cumpără greu chiar şi apartamen­tele finalizate. Despre cumpărarea proiectelor off-plan nici nu poate fi vorba, după experienţele recente. „La noi se dau rar legi proactive, care să prevină anumite derapaje. Se mer­ge deseori pe cârpeală, pe o le­gis­laţie reactivă”, adaugă Birchall.

Banii, departe de dezvoltatori

Proiectul de lege propune crea­rea unui fond unde vor fi depuşi ba­nii de la clienţi, fond care este purt­ă­tor de dobândă.

„Aceşti bani vor in­tra în posesia dezvoltatorului imobi­liar numai în momentul în care imobilul este înregistrat în Cartea Fun­ciară de noul proprietar”, se arată în proiect.

Cu alte cuvinte, acest fond ar face să dovedească faptul că pentru respectivul proiect imobiliar există cerere. O consecinţă a acestui fapt este aceea că, pe baza fondului, dez­vol­tatorul are posibilitatea să ia bani de la finanţatori, acest fond urmând a fi utilizat drept colateral.

„Rămâne de văzut cine va gestiona acest fond, dacă va fi o bancă sau un fond de investiţii. Tot important e cine va lua dobânda de pe aceşti bani, având în vedere că poate fi vorba de sume mari”, declară Birchall.

„Ideea cu acest fond e bună, da­că nu e vorba de o instituţie creată special în acest scop; o asemenea idee este contraproductivă şi ar mări bi­rocraţia în mod inutil.

Banii ar trebui depuşi într-un cont escrow des­chis la orice bancă din România alea­să de părţi, iar clauzele contractului escrow (sau măcar o parte din clau­ze) ar trebui să fie predeterminate de lege”, a declarat Mihai Horia Cuc, Partner la Enescu & Cuc Law Firm.

Unul dintre dezavantajele pe ca­re le au în prezent cumpărătorii este acela că dezvoltator se poate de­clara oricine. „Nu există dispoziţii im­pe­ra­tive care să oblige dezvoltatorii imo­biliari să aporteze un capital minim social raportat la valoarea proiectului imobiliar la societă­ţi­le/ vehicu­le­le prin intermediul cărora se reali­zea­ză proiectele.

Mai exact, răspun-de­rea societăţii/vehiculului este li­mi­tată la valoarea capitalului so­cial a­portat, care de multe ori nu depă­şeşte cu mult minimul legal”, a de­clarat Simona Chirică, senior asso­ciate la Schoenherr.

Puţini, dar buni

O lege care să protejeze banii cumpărătorilor e normală în orice ţară civilizată. În perioada actuală însă, în care dezvoltatorii pot face cu greu rost de bani şi în care tran­zac­ţiile sunt puţine, motivaţia unor noi dezvoltări lipseşte.

Asta şi pentru că există foarte multe construcţii finali­zate deja la care cumpărătorii nu se înghesuie. Se pune problema de ce ar alege cineva, în aceste condiţii, să cumpere off-plan, mai ales având în minte experienţele anterioare cu acest gen de tranzacţii.

Drept ur­ma­re, chiar dacă un dezvoltator poate ob­ţine finanţare, lipseşte cererea. „Cu o astfel de lege preconizăm că va exista o scădere şi mai accentuată a investiţiilor şi a dezvoltărilor imobi­liare atât din partea investitorilor, cât şi din partea dezvoltatorilor”, a de­clarat Chirică.

„Astfel, proiectele imobiliare ar putea înregistra o scădere importantă deoarece dezvol­ta­torii nu vor mai putea utiliza ca pâ­nă acum banii plătiţi de promitenţii cumpărători ca avans pentru imobile”, adaugă Chirică.

Pe de altă par­te, „numărul imobilelor construite nu depinde neapărat de numărul de­z­voltatorilor, ci de forţa financiară pe care o au aceştia.

Dezvoltatorii imo­­biliari îşi încasau deseori şi o par­te din profit înainte de a finaliza construcţia şi de a preda apartamen­tele către promitenţii-cumpărători”, declară Mihai Cuc.

„Tocmai de aceea de multe ori acţionarii dezvoltatori­lor nici nu mai erau interesaţi să gă­sească soluţii pentru continuarea in­vestiţiilor, fiindcă au încasat (şi re­patriat) o bună parte din profiturile es­ti­mate.

Rezultatul: chiar dacă fir­ma din România dă faliment, cei care au de pierdut sunt cum­pă­ră­to­rii şi, e­ven­­tual, băncile”, aminteşte avocatul.

Principalul motiv pentru care se op­tează pentru achiziţiile off-plan este acela că se plăteşte la început mai puţin decât s-ar plăti pentru un proiect finalizat.

De asemenea, dezvoltatorul are avantajul de a nu-şi ţi­ne banii proprii blocaţi în construc­ţie. La realităţile economice actuale, cu şomaj ridicat şi creditare dificilă, nimeni nu poate garanta că preţu­rile nu vor scădea în continuare.

Drept urmare, chiar dacă banii cli­enţilor ar fi garantaţi, lipseşte principala motivaţie a achiziţionării off-plan, atât din partea cumpărătorului, cât şi din partea dezvoltatorului.

Corecţii

Chiar dacă astfel de reglementări nu pot avea un impact imediat, existenţa unei astfel de legi e de mare im­portanţă pentru domeniul imobi­liar.

Nu puţine din legile româneşti importante sunt caracterizate însă prin faptul că permit multe interpretări. Este cazul şi acestui proiect de lege.

„Proiectul de lege este cate­go­ric un semn bun, dar pentru a se adopta o lege cât mai utilă scopului propus trebuie să fie cât mai puţin confuz şi lacunar”, spune Mihai Cuc.

Proiectul precizează că dezvol­ta­torii au dreptul de a cere, la sem­na­rea contractelor de vânzare-cum­pă­rare, un avans, sau chiar toată su­ma care acoperă costurile estimate ale imobilului.

„Problema e că în ma­joritatea cazurilor avansurile au fost plătite în baza unui precontract (antecontract) de vânzare-cumpă­rare, şi nu a contractului de vânzare propriu-zis.

Uneori, nici măcar nu s-a încheiat un antecontract, ci un contract de rezervare. Ca urmare, în această formă, proiectul nu reglementează tocmai situaţia cea mai în­tâlnită şi care cauzează cele mai mul­te probleme”, subliniază avocatul.

De asemenea, acesta adaugă că pro­iectul ar trebui să instituie o obligativitate mai strictă, respectiv ca dezvoltatorul să fie obligat să restituie banii nu doar atunci când „nu poa­te” continua lucrările, ci dacă nu mai continuă lucrările indiferent de motiv, asta pentru că este posibil să nu mai dorească să le continue, chiar dacă poate.

Această situaţie este extrem de întâlnită în cazurile în care developerul nu mai conside­ră rentabilă continuarea respecti­ve­lor lucrări. În prezent, la tribunale sunt mii de procese prin care clienţii păgubiţi ai dezvoltatorilor îşi cer banii înapoi, de multe ori fără prea mari şanse de a avea câştig de cauză.

Inexistenţa unor reglementări legis­lative de acest fel în România în anii trecuţi e pusă de mulţi specialişti din piaţă pe seama faptului că în plan politic nu s-a vrut acest lucru. Asta pentru că mulţi dintre oamenii politici sunt implicaţi direct sau in­direct în afaceri imobiliare.

Sursa: Saptamana Financiara

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...