Noi (nu) vrem pamant
icon1 Editor | icon2 News | icon4 10 28th, 2011  

Noi (nu) vrem pamantOdinioară cele mai vânate de investitori, terenurile sunt acum cele mai ocolite. Motivul? Sunt cel mai dificil de evaluat, vândut și administrat.

În anii de dinaintea crizei pre­țu­rile terenurilor creșteau de la o săptămână la alta, investitorii se înghesuiau să cumpere hectare de terenuri pentru proiecte rezidențiale, centre comerciale sau clădiri de birouri, în timp ce tranzacțiile se făceau în avion, cum glumea un dezvoltator la un seminar.

Acum, prețurile s‑au redus cu peste 50% în ultimii ani, iar cei care fac legea sunt cumpărătorii. Cei mai activi cumpărători sunt de departe discounterii și lanțurile de hipermarketuri. Și al lor va fi și anul care urmează.

LEGEA RETAILERILOR. Unul dintre cei mai activi jucători de pe piața terenurilor este retailerul german Lidl, care a pornit încă de anul trecut ofensiva pe piața românească.

A cumpărat terenuri în București, printre care amintim o parte din plaftorma Frigocom, deținută de spaniolii de la Gran Via, și un alt teren deținut de Pepsi pe strada Doina, dar și în alte orașe ale țării. Și nu vor să se oprească aici.

La începutul acestei luni, oficiali ai Lidl au declarat la prima conferință de presă susținută în România că sunt în continuare în căutarea unor terenuri pentru viitoarele magazine.

„Suntem în căutarea unor terenuri cu suprafețe cuprinse între 4.000 și 10.000 metri pătrați, care să aibă un acces bun pentru camioane și care fie situate pe străzile principale.

Acum avem două centre logistice, unul la Chiajna și altul la Ploiești, iar anul viitor vom finaliza construcția celui de la Iernut, din județul Mureș”, a declarat Sergiu Fala, directorul de expansiune al retailerului.

Terenul pe care va fi amplasat noul centru logistic a fost cumpărat anul trecut și are o suprafață de 40.000 de metri pătrați. Și Selgros a pus mâna în acest an pe un teren de 40.000 mp la Constanța, iar valoarea tranzacției ar putea depăși opt milioane de euro.

„Într‑adevăr, marii retaileri își urmea­ză planurile de expansiune manifes­tân­du‑și interesul pentru terenuri de suprafețe relativ mari și acces facil la in­frastructură, oferind prețuri destul de mici, având în vedere că în această perioadă au o putere semnificativă de a negocia”, a comentat pentru MONEY EXPRESS Marius Grigorică, Senior Business Analyst în cadrul companiei de consultanță imobiliară DTZ Echinox.

Un alt retailer care urmărește piața și caută noi oportunități este și Cora, care a cumpărat doar în ultimii doi ani terenuri în valoare de 50 de milioane de euro, iar bugetul pentru acest an, destinat achizițiilor, se ridică la 40 de milioane de euro.

Intențiile belgienilor sunt clare: Cora vrea să se extindă pe piața locală și așteaptă de la Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD) unda verde pentru un împrumut de 210 milioane de euro, dintr‑un plan masiv de 397 de milioane de euro, bani destinați pentru deschiderea de noi unități.

În plus, belgienii s‑au lansat și în hora dezvoltatorilor de mall‑uri, cu un buget de 300 de milioane de euro pentru proiecte comerciale la Constanța, Brașov și Bacău.

VÂND TEREN, CAUT CUMPĂRĂTOR. Interesul pentru terenuri se va reduce în următoarea perioadă, iar proprietarii care simt presiunea băncilor vor fi nevoiți să vândă în pierdere.

Aici putem aminti și de cazul ministrului Elena Udrea, care a fost nevoită să cedeze terenul din Bucureștii Noi, cu tot cu creditul contractat de la BRD.

Gigi Becali a vândut și el un teren de 20.000 de metri pătrați celor de la Portland Trust, pe care se spune că ar fi încasat peste zece milioane de euro.

„În actualul context economic, investitorii din real estate sunt interesați în general să‑și plaseze capitalul în active lichide și generatoare de venituri. Cu toate acestea, pentru investitorii speculativi, mai prezintă interes și terenurile aflate în locații bune ce pot fi achiziționate la prețuri mult reduse față de valoarea de piață”, spune Marius Grigorică, precizând că astfel de distressed assets au fost scoase la vânzare în ultima perioadă și de către bănci.

De exemplu, un teren situat în imediata vecinătate a Pieței Revoluției și care beneficiază de reglementări urbanistice foarte bune este scos la licitație pentru un preț de aproximativ 1.300 euro/metru pătrat.

De cealaltă parte, sunt și dezvoltatori care ar vrea să vândă din portofoliul de proprietăți pe care îl dețin, însă cumpărătorii nu se înghesuie la ușa lor, în timp ce alții preferă să‑și păstreze terenurile pentru perioada mult așteptată, când piața imobiliară va arăta semne certe de revenire.

Compania RomReal, prezentă pe piața românească prin subsidiara Westhouse Group, are un portofoliu de 120 de hectare de terenuri, cele mai multe în județul Constanța, a căror valoare s‑a redus cu 70% din 2008 încoace.

„Pentru a‑și asigura poziția pe piața locală, compania intenționează să vândă o parte din terenuri pentru a acoperi cheltuielile minime de operare. Când piața imobiliară își va reveni, ne vom con­centra pe proiecte rezidențiale. Primul semn al revenirii pieței va fi atunci când băncile vor fi dispuse să împrumute din nou”, declarase recent pentru money.ro Harris Palaondas, reprezentantul RomReal.

Unul dintre terenurile din județul Constanța, cu o suprafață de peste 7.000 de metri pătrați, a fost dat spre închiriere, iar venitul din exploatare a adus companiei 170.000 de euro în prima jumătate a acestui an. Dar, cei care vor fi interesați de achiziția de terenuri nu vor face împrumuturi la bănci și vor trebui să vină cu bani de‑acasă.

„Având în vedere că piețele financiare din regiune nu dau semne de revenire în viitorul apropiat, este puțin probabil ca băncile să finanțeze achiziția de terenuri, ce nu asigură o sursă de rambursare imediată a debitorului, motiv pentru care cererea pe piața terenurilor ar putea să scadă în continuare, adâncind astfel dezechilibrul față de multitudinea de terenuri scoase la vânzare”, a mai adăugat Marius Grigorică, concluzionând că toate acestea ar putea conduce la o oarecare scădere a prețurilor terenurilor.

PLATFORME. Terenurile fostelor ­fabrici comuniste au fost și ele obiectul tran­zac­țiilor din ultimii ani.

Cea mai mare tranzacție care a fost parafată anul acesta a fost vânzarea celor 35 de hectare deținute de Chimopar București la ieșirea din oraș spre Autostrada Soarelui, firmă controlată de omul de afaceri libanez Jaffal Imad, către Maveco Holdings, o companie înregistrată în Cipru.

Chimopar a anunțat că valoarea tranzacției este de 18 milioane de euro fără TVA și se pare că și IKEA a fost interesată de acest teren, oferind 22 de milioane de euro, însă oferta a fost condiționată.

Tranzacția care a atins recordul ultimilor ani este cea parafată anul trecut de suedezii de la IKEA pentru preluarea platformei de 5,1 hectare de la Timpuri Noi, pentru 34,6 milioane de euro.

Cora a căutat oportunități și a găsit: anul trecut a cumpărat platforma Hidromecanica din Brașov ce are o suprafață de 3,9 ha, pentru suma de 12,6 milioane de euro, în urma unei executări silite, dar și terenul fostei fabrici de confecții Asco Bacău, de 3,5 hectare, pentru care a plătit 13,65 milioane de euro.

Tot în acest an, acționarii Turbomecanica București și‑au dat avizul pentru relocarea activității de producție și vânzarea terenului de 3,4 hectare de pe Bulevardul Maniu, pentru cel puțin 11,5 milioane de euro, fără TVA.

„Ne aș­teptăm ca prețurile terenurilor să fie relativ stabile pe termen scurt. Dacă vom mai asista la scăderi, acestea vor apărea în urma unor procese normale de negociere. Pentru 2012, prețurile nu vor avea fluctuații semnificative și vom vedea cel mult o ușoară scădere. Și pentru anul care urmează, interesul va veni tot din partea retailerilor”, a declarat pentru MONEY EXPRESS Cristian Răducea, Retail Consultant în cadrul companiei de consultanță imobiliară DTZ Echinox.

STRĂINII VOR TERENURI: ­AGRICOLE. Re­portajele și știrile transmise de publica­țiile și televiziunile străine par să fi atras atenția mai multor investitori în agricultură.

Au și de ce să fie entuziasmați: la noi, terenuri pârloagă se găsesc cu duiumul, iar prețurile sunt semnificativ mai mici decât în țările Europei de Vest.

Și nu numai ei scot bani frumoși. Și dezvoltatorii de parcuri eoliene au invadat deja dealurile din Dobrogea cu turbine.

DTZ se află în stadiul de negociere cu mai multe fonduri străine care sunt interesate de preluarea a mii de hectare de teren agricol, în special pentru cultivarea cerealelor tradiționale, dar și a plantelor pentru biomasă.

Prețurile terenurilor variază, în funcție de regiune, calitate, dar și de gradul de comasare, de la 1.000 de euro la 3.000 de euro pentru un hectar, iar ca evoluție Marius Grigorică spune că acestea au revenit la valorile din 2002 și 2003.

Totuși, dacă cererea va înregistra o creștere, ne putem aștepta la ușoare corecții ale prețurilor, dar nu vor atinge nivelurile înregistrate în țările vestice, unde un hectar poate fi de 40 de ori mai scump decât în România.

Sursa: Money Express

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...