Notarii raporteaza ieftiniri-record, dar pe grila apar scumpiriEvaluatorii care fac grila notarilor incearca, prin cresteri de preturi, sa repare “greseala” din anii trecuti cand au redus exagerat valorile locuintelor.

Informatiile culese de la notari si prelucrate de Institutul National de Statistica arata ca preturile apartamentelor vandute in Bucuresti au scazut cu aproape 20%, in primele noua luni din 2011.

Tot despre ieftiniri a fost vorba si in 2010. Cu toate acestea, grila utilizata de notari in 2012 contine preturi in urcare.

Dupa ce, la inceputul crizei, preturile din grila utilizata de notari au ramas inghetate la valorile mari din perioada de boom imobiliar, in ultimii doi ani tranzactiile au fost impozitate la preturi foarte reduse.

Asta pentru ca valorile din grila notarilor au scazut cu 30-40% in 2010 si cu 40-50% in 2011, ajungand cu mult sub preturile de tranzactionare. Din declaratiile de la notari nu reiese foarte clar motivul pentru care valorile din ghid s-au situat cu mult sub preturile generale de tranzactionare, dupa ce in urma cu patru ani valorile de impozitare erau mult mai mari.

Astfel ca e greu de inteles daca acest ghid de preturi este o evaluare, asa cum se pretinde, sau doar o simpla strategie de colectare a impozitelor. Parerile sunt impartite in acest caz.

„In 2010 si 2011, preturile din ghidul orientativ au scazut probabil pentru a cuprinde si sumele mai mici, pentru ca preturile au scazut mult si atipic in 2009. Oricum, aceste preturi nu trebuie confundate cu preturile de tranzactionare, caci ghidul nu e un catalog de preturi de tranzactionare”, a declarat Miruna Popescu, purtator de cuvant al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR).

Pe de alta parte, cele doua firme de evaluare (Euro Expert si Expert Valuation) care au facut ghidul vorbesc de preturi evaluate, si nu de strategii de colectare a impozitelor. „Ghidul este bazat pe analiza tranzactiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evolutiei viitoare”, se indica in ghidul celor doua firme de evaluare.

Asta chiar daca se recunoaste din start ca, fata de o adevarata evaluare, „abaterile pot fi semnificative”. Unul dintre motivele abaterilor este acela ca o evaluare presupune si „identificarea proprietatii imobiliare si efectuarea inspectiei tehnice a acesteia”, mai spun cele doua firme.

Or, chiar daca in grila apartamentele sunt impartite pe an de constructie, etaj sau numar de camere, se opereaza cu zone foarte largi, cu alte cuvinte, cu aproximari. Ar fi si greu altfel, in cazul unui ghid general.

O nelamurire ramane totusi. De ce in ultimii doi ani preturile orientative au scazut foarte mult, cu mult sub preturile de tranzactionare, iar pentru 2012 preturile cresc din nou? Asta in conditiile in care piata e in continua scadere.

Cea mai plauzibil explicatie pare aceea ca firmele de evaluare care au creat ghidul incearca sa repare greselile din ultimii doi ani, cand au plasat preturile din grila mult prea jos fata de realitatea imobiliara. In plus, acest fapt e posibil sa fi condus la o valoare mai redusa a colectarii din impozitele pe tranzactiile imobiliare.

Preturi din grila

Ghidul valorilor orientative ale proprietatilor imobiliare pentru 2012 clasifica apartamentele din Bucuresti in 59 de zone, dupa etaj (parter, intermediar, ultimul etaj), gradul de confort, precum si anul constructiei.

Zonele au, la randul lor, mai multe sub-categorii, pe confort I sporit, confort I, confort II si confort III. Pentru simplificare, vom lua in calcul apartamentele de doua camere de confort I sporit, la etaje intermediare, construite in perioada 1978-1990.

Dupa cum se poate usor observa din tabel, preturile din grila sunt deseori cu 20-30% sub preturile cerute si deci si sub preturile de tranzactionare, avand in vedere ca, in general, preturile de tranzactionare difera de cele de strigare cu cel mult 15%.

Pe de alta parte, in aceeasi categorie de pret sunt puse zone destul de diferite calitativ. Ramane totusi faptul ca, fata de 2011, preturile orientative asupra carora se aplica impozitele au crescut. Preturile din tabel sunt luate in calcul doar daca pretul declarat de vanzare este sub cel din tabel.

Preturile declarate la notari

Prelucrarea datelor de la Institutul National de Statistica se face pe baza tranzactiilor comunicate de birourile notariale, conform declaratiilor facute de proprietari.

Ceea ce gasim insa la Statistica sunt doar evolutiile preturilor declarate de vanzare si cu preturile efective.

Ultima informatie in acest sens a aratat ca apartamentele bucurestene s-au vandut cu 22,68% mai ieftin, in medie, in trimestrul trei din 2011, fata de perioada similara din 2010.

Interesant este faptul ca, desi preturile de vanzare declarate la notari au scazut in 2010 cu 11-15%, valorile din grila notarilor au scazut cu 30-40%, atingand valori departe de realitatea tranzactiilor.

Mai jos este evolutia la 12 luni in ultimele trimestre, conform datelor culese de la notariate si prelucrate de Institutul National de Statistica.

Ce spun notarii

Notarii publici sustin, intr-un raspuns remis revistei „Finantistii”, ca nu pot influenta concluziile acestor lucrari de evaluare, dupa cum si autorii Ghidului subliniaza ca acesta nu se poate folosi ca referinta in rapoartele de evaluare sau ca justificare a pretului unor tranzactii imobiliare.

„Din experienta anilor anteriori, cand evolutia atipica a pietei imobiliare a determinat corectii pozitive sau negative ale acestor valori in timpul anului, este posibil ca si in anul 2012 sa intervina astfel de actualizari, in conformitate cu prevederile Codului Fiscal”, precizeaza UNNPR.

Acelasi organism mai precizeaza ca lipsa unor informatii privind valorile reale de tranzactionare pe piata imobiliara face ca acest Ghid sa fie utilizat tot mai mult de instantele de judecata, organele fiscale, organele de cercetare penala, CEDO, cat si in materia exproprierilor, lucru care ii confera o amploare mai mare decat cea prevazuta de Codul Fiscal.

In Codul Fiscal si in Legea de organizare a notarilor se spune ca Ghidul de orientare imobiliara se face de catre evaluatori. De ce nu publica UNNPR, daca tot au notarii la dispozitie informatiile despre tranzactii, astfel de date, asa cum se intampla in alte tari?

“Noi nu suntem experti in a stabili preturile. Nu putem inlocui expertiza prevazuta in textul de lege cu niste date statistice adunate brut de noi”, a declarat notarul Monica Tania Pop.

Problema poate fi aceea ca statisticile adunate brut de la notari nu reflecta chiar pretul real de tranzactionare. “Unii au invatat sa se adapteze si daca pretul de tranzactionare e mai mare decat cel din grila ei vin si declara pretul din grila, iar noi nu ne permitem sa spunem ca nu-i asa, ca nu avem dovezi”, adauga Tania Pop.

“Aceste expertize pe baza carora se construiesc grilele sunt mult mai veridice decat statisticile construite pe baza unor declaratii facute de cumparatori la notari. Expertizele par a fi cele mai obiective din tot ceea ce se poate face, in opinia mea.” Monica Tania Pop, notar

Evaluarile orientative deorienteaza pana si specialistii

Cele doua firme care fac de ani buni Ghidul dupa care se impoziteaza tranzactiile imobiliare sunt SC Euro Expert SRL si SC Expert Valuation SRL. Acestea sustin ca la stabilirea valorilor orientative au fost avute in vedere principiile “anticiparii” si “substitutiei”, asa cum sunt ele prezentate in Standardele Internationale de Evaluare si in literatura de specialitate.

Pe de alta parte, grila se bazeaza pe „analiza tranzactiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evolutiei viitoare”.

Avand in vedere evolutiile din anii trecuti, cele doua firme nu par a fi tinut cont de amploarea acestora. Intotdeauna preturile din aceste ghiduri orientative au fost sau mult mai mari decat preturile de tranzactionare sau mult mai mici sau au fost modificate cu ani de intarzieri.

„Preturile si grilele notarilor sunt anacronice, iar evaluarea care sta la baza acestora nu respecta standardele profesionale de evaluare”, a declarat recent Adrian Crivii, directorul firmei de evaluare Darian DRS.

Sursa: Finantistii

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...