“Ouale stricate” din cotetul imobiliar
icon1 redactor | icon2 News | icon4 09 21st, 2011  

Acum trei ani, bula imobiliară se spărgea cu zgomot. Deşi ar fi fost unii care ar fi dorit să ţină batista pe ţambal. Sectorul construcţiilor a fost puternic afectat.

Firmele din domeniul intermedierii imobiliare au suferit din plin, iar unele au sucombat. Debitorii care au contractat credite ipotecare cară şi ei cu greu povara unor datorii apăsătoare.

Totuşi, finanţatorii acestui balon speculativ din real estate - băncile comerciale - au achitat disproporţionat de puţin la nota de plată care a urmat.

Politica monetară relaxată a Băncii Naţionale a României şi ajutorul - indirect, dar consistent - al statului au făcut ca instituţiile de credit să dea prea puţin socoteală, conform regulilor economiei de piaţă, pentru finanţarea nebunească a bulei imobiliare.

Cu ajutorul autorităţilor, sistemul bancar a reuşit să împrăştie - prin inflaţie - la nivelul întregii societăţi pierderi ale creditării excesive care ar fi trebuit să se regăsească exclusiv în portofoliile băncilor.

Bilanţurile sunt coafate astfel încât gunoiul venit din ghetto-ul imobiliar românesc să nu şifoneze perspectiva pe care o avem asupra solidităţii (a se citi şubrezime) băncilor. Creditele pe segmentul de real estate sunt, aşadar, ceea ce de curând, omul de afaceri Dinu Patriciu numea “ouă stricate”.

Într-o schiţă a sistemului bancar, acesta a abordat şi problema creditului imobiliar: “Când ai 30 de miliarde în credite ipotecare în România, care sunt de fapt neperformante toate, atâta vreme cât preţul garanţiilor nu acoperă valoarea creditelor se cheamă că stai pe ouă până se strică”.

Observaţia ne apare de bun-simţ şi ne întrebăm cum este posibil ca într-un asemenea colaps al pieţei imobiliare româneşti băncile finanţatoare să facă paradă de stabilitate. Adevărul este că “ouăle stricate”, luate din coteţul imobiliar românesc, stau în seifurile băncilor catalogate drept ouă de aur.

Bilanţurile instituţiilor de credit reflectă în prea mică măsură prăbuşirea valorii activelor imobiliare, iar o disciplină financiară mai mare venită dinspre o politică monetară tare ar releva pierderi mult mai mari.

Afirmaţiile lui Dinu Patriciu au fost însă contrazise de agenţia de PR a sistemului bancar românesc numită BNR. Comunicatul acestei instituţii confirmă că la 31 iulie 2011 creditele pentru locuinţe însumau 30,47 miliarde lei, însă banca centrală subliniază că ponderea acestora este de doar 14% din totalul de 217,89 miliarde lei al creditelor.

“Dar nu sunt toate neperformante”, se spune în documentul citat. Astfel, în totalul creditelor de peste 5.000 de euro doar 4% sunt restante, în timp ce întârzierile la plată se regăsesc abia la cele mici (în proporţie de 40%!).

BNR spune că creditele neperformante sunt acoperite în proporţie de 96% de provizioane, iar la acestea adăugate fiind garanţiile colaterale ar rezulta o acoperire de peste 100%.

Putem atunci dormi liniştiţi în legătură cu sistemul bancar? În niciun caz! Creditele neperformante pot exploda la cel mai mic derapaj al cursului de schimb euro/leu.

O trecere a acestei perechi valutare către nivelul de 4,5 lei pentru un euro ar majora semnificativ volumul creditelor repudiate, în condiţiile în care deja debitorii se află la o limită a sustenabilităţii (şi suportabilităţii) în ceea ce priveşte ponderea ratei în cadrul veniturilor lunare.

Acordate într-o etapă de bulă imobiliară (deci în zonă de nesustenabilitate), creditele ipotecare din România nu au cum să nu fie ouăle care o dată şi o dată se vor strica. Asta dacă nu cumva portofoliile sunt într-adevăr deja pline de “ouă stricate”, cum spunea Patriciu.

Devalorizarea colateralelor imobiliare - proces departe de a se fi încheiat - creează premise suplimentare pentru valuri de repudieri ale creditelor, ceea ce constituie o vulnerabilitate maximă pentru băncile comerciale româneşti.

Tocmai din această perspectivă trebuie să înţelegem lansarea programului “Prima Casă”. Stabilirea unui reper de 60.000 de euro prin acordarea unei garanţii guvernamentale similare a avut ca principal scop împiedicarea prăbuşirii colateralelor care stau la baza creditelor ipotecare.

A fost o măsură în sprijinul băncilor comerciale româneşti care, în contextul unor preţuri dramatic depreciate în imobiliare, s-ar fi trezit cu o mulţime de chei pe masă.

Din păcate, susţinând acest program timp de mai bine de doi ani, Guvernul şi Banca Naţională au permis originarea altor credite ipotecare virtual imposibil de rambursat, datorii rele care în anii următori vor ameninţa stabilitatea financiară a ţării. În acest caz însă “ouăle stricate” se vor sparge urât mirositor în casa contribuabilului, având în vedere garanţiile acordate.

Creditele pentru locuinţe de 30 miliarde lei nu sunt însă singurul rău din imobiliare. Băncile au finanţat complexuri rezidenţiale în prezent nevandabile, proiecte de clădiri de birouri rămase neterminate şi achiziţii ale unor terenuri care acum au valoare zero, în condiţiile în care probabil nu vor găsi cumpărători nici pentru următorii 100 de ani.

Numai băncile greceşti au pompat, potrivit Ziarului Financiar, peste un miliard de euro în proiecte de real estate. Imobiliarele au fost preferatele sistemului bancar românesc în anii de “boom” şi, de aceea, de aici vine şi un mare pericol pentru bănci.

În anii următori, se va dovedi că nu poţi să vinzi la piaţă ouăle stricate din coteţul imobiliar de ca şi când ar fi proaspete. O omletă, ceva?

Sursa: Curierul National

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...