Proprietarii de mall-uri platesc tot mai greu datoriile catre banciDupă ce au împrumutat zeci de milioane de euro pentru a ridica sau cumpăra centre comerciale, proprietarii nu mai ştiu cum să amâne plăţile către bănci.

Reeşalonarea datoriilor către bănci a majorităţii proprie­tarilor de mall-uri este unul dintre subiectele sensibile ale imobiliarului comercial.

Profiturile sunt acum mai mici şi nici valoarea proprie­tăţilor comerciale nu mai este atât de mare încât să asigure cu uşurinţă garanţii pentru refinanţări. Mulţi ar vrea să vândă afacerea, dar lipsesc cumpărătorii.
Asemeni sectorului re­zidenţial, şi cel co­mercial s-a bazat, în urmă cu 3-4 ani, la momentul contractării de îm­prumuturi, pe condiţii econo­mice care între timp s-au schimbat substanţial. Profi­tu­rile proprietarilor de spaţii co­merciale sunt tot mai mici ca urmare a faptului că au chi­­riaşi din ce în ce mai pu­ţini şi mai săraci.

În multe ca­zuri s-a convenit ca plata ra­te­lor de dobåndă şi a principa­lului pe care le are de rambursat proprietarul unui mall-ului către bănci să fie făcută odată cu deschiderea centrului comercial şi încasarea pri­melor tranşe de chirie. Or, în această perioadă chiriile nu mai sunt cele de la accesarea creditului.

Nici evaluarea proprietăţilor comerciale nu mai este la nivelul din anii trecuţi, încât să se poată garanta cu aceasta foarte uşor o prelungire a creditului şi nici stabilitatea chiriaşilor nu e certă. De cealaltă parte, nici băncile nu prea au de ales.

Reeşalonare sau perioadă de graţie

Problemele unui proprie­tar de mall sunt acum cele cu plata chiriei şi plata principalului aferent creditului ca­re a asigurat ridicarea sau achi­zi­ţionarea centrului co­mer­cial. „În momentul de faţă, proprietarii negociază cu băn­cile atât reducerea sau capita­lizarea dobânzii pentru o a-nu­mită perioadă, cât şi re­eşa­lonarea rambursării prin­cipa­lului sau chiar acordarea unei perioade de graţie”, a de­clarat Vlad Drăgoescu, In­vest­­ment Manager al Equest Invest­ments.

În anii 2004-2006, Euribor era în creştere şi mulţi dezvoltatori au optat atunci pentru schimbarea dobânzii variabile (bazată pe Euribor) în dobåndă fixă, prin contracte Swap. „Acestea au devenit foarte ineficiente în perioada 2009-2010, având o influenţă negativă considerabilă asupra fluxului de numerar generat de aceste proiecte.

Astfel că, în această perioadă, o altă so­lu­ţie este renunţarea sau răs­cum­părarea acestor contracte şi revenirea la dobånda varia­bilă”, adaugă Drăgoescu. Pe de altă parte, nicio bancă nu se grăbeşte să execute un mall, pentru că e de preferat să restructurezi finanţarea de­cât să faci managementul acestuia.

„Se merge mai mult pe repo­zi­ţionarea proiectelor, în func­ţie de actuala situaţie econo­mi­că. E mai greu să se vorbească despre o scadenţă pentru datoriile proprietari­lor pentru că împrumuturile s-au făcut pe perioade mai lungi de 7-10 ani şi, în gene­ral, proprietarii s-au înţeles cu băn­ci­le, în funcţie de noile rea­lităţi economice”, a de­cla­rat Radu Lucianu, managing partner al CB Richard Ellis Eurisko.

Nici repoziţionarea nu se dovedeşte însă tocmai uşoară. Astfel, Armonia Center din Brăila, care a închis la câteva luni de la inaugurare, a pro­mis o repoziţionare pentru a a­trage chiriaşi pe discount sau magazine gen outlet, dar a­ceas­ta n-a avut loc.

Anumite centre au vorbit chiar despre o re­po­zi­ţionare de la comer­cia­­li­za­rea produselor scumpe la vân­za­rea de produse aproa­pe de pre­ţul din fabrică. Se pare însă că nici aceste proce­se nu se desfăşoară aşa cum au vrut managerii proiectelor.

Plăteşti cåt nu face

Datoriile proprietarilor de mall-uri către bănci se în­tâm­plă să fie uneori mult peste va­loarea respectivului centru comercial, ca urmare a scă­de­rii valorii acestora.

„Un mall care a necesitat o investiţie de aproximativ 100 de milioa­ne de euro, cu bani de la fi­nan­­ţatori în proporţie de 70%, se poate întâmpla să fie eva­luat în prezent la 30 de mili­oane de euro. Într-o astfel de situa­ţie, teoretic, se pune pro­blema dacă mai e rentabil să plă­teşti datoriile”, a declarat Drăgoescu.

Toate proiectele au valori mult mai reduse decât în anii trecuţi. Unul dintre exemple­le concludente este City Mall din cartierul Eroii Revoluţiei care, faţă de preţul de achizi­ţie de la finele anului 2006, a scăzut de peste trei ori, de la peste 100 de milioane de euro la puţin peste 30 de milioane de euro. Principalele cauze sunt chiriile mai mici încasa­te, dar şi concurenţa din zonă, care a redus numărul de clienţi.

Şi Tiago Mall Oradea, care a intrat recent în faliment, este scos la licitaţie cam la jumătate din valoarea ini­ţială de investiţie, de 70 de mi­lioane de euro.

„În acest caz, creditorii au considerat că varianta falimentului este de preferat celei de reorganizare judiciară, în sensul că ar adu­ce bani mai mulţi şi mai rep­e­de decât în cazul reorga­ni­ză­rii.

Noi am fi vrut să reorgani­zăm proiectul. Pentru aceasta ar fi trebuit să găsim însă un investitor, dar şi chiriaşi suficienţi”, a declarat Andreea Anghelof, partener asociat al Casei de Insolvenţă Transil­vania, lichidatorul judiciar în această situaţie.

Având în vedere reduce­rea valorii cu care se garantea­ză şi în cazul mall-urilor, băn­cile cer garanţii suplimentare şi pun penalităţi pentru în­târ­zierea plăţii datoriilor.

Dacă executarea unui mall e destul de complicată pentru ca dec­i­zia să vină din partea băn­ci­lor, din lipsă de viitori cum­pă­rători ai proiectului, nu e ex­clus să asistăm la un abandon din partea unor proprietari.

„Având în vedere actualele rea­lităţi economice, nu e ex­clus pe viitor să se întâmple şi cu unele mall-uri ca în cazu­rile în care se renunţă la ma­şi­na luată în leasing, după ce te-ai folosit un timp de ea. Văd posibil un asemenea scena­riu, chiar dacă situaţia în cazul mall-urilor cu probleme e mult mai complexă, fiind mai mulţi factori implicaţi”, a declarat managerul de la Equest Investments.

Cele mai expuse proiecte sunt cele din ţară, unde veniturile populaţiei sunt mai re­duse. Tot expuse sunt şi unele mall-uri deschise de cu­rând, dar şi cele care nu au ancore puternice. O ancoră, adică un chiriaş mare, poate să reziste două-trei luni cu vânzări re­du­se, pentru că are putere fi­nanciară în spate.

Mai greu este pentru un chiriaş mai mic. Acesta dă faliment şi astfel periclitează şi puterea fi­nan­ciară a proprietarului. În ultimul timp, apar tot mai multe ştiri despre chiriaşi care părăsesc mall-urile.

Nici ancorele nu sunt tocmai uşor de găsit. Mai rămâne ca mall-urile goale sau neprofitabile să-şi găsească alţi cumpă­ră­tori, care să plătească restul de cre­dit. Problema este că nici la actualele preţuri aceş­tia nu se înghesuie.

Cum e în Vest

Şi în Occident, ca în Ro­mâ­nia, situaţia diferă de la caz la caz şi de la ţară la ţară. Cele mai mari probleme în pri­vinţa reeşalonărilor sunt în Irlanda, Marea Britanie şi Spania. „Băncile europene s-ar putea confrunta cu o ne­voie de refinanţare de 156 de miliarde de euro, pe care să nu o poată onora în urmă­torii doi ani, pe sectorul co­mercial imobiliar”, indică un ra­port recent al DTZ din Londra.

Acelaşi document aminteşte că aproximativ 480 de miliar­de de euro cre­di­te pentru proprietăţi au scadenţa în 2011, avertizând că refinanţarea e problemati­că, în special pentru proprie­tă­ţile cu care s-a garantat îm­prumutul, dar a căror valoa­re s-a redus sub cea a debitului.

„Una dintre di­fe­ren­ţele im­portante dintre Vest şi Ro­mânia este că acolo există pe piaţă mulţi retaileri sănă­toşi financiar, fiind mai uşor să reînchiriezi un spa­ţiu”, de­cla­ră Drăgoescu. Aces­ta adau­gă că, pe plan local, băn­cile sunt mult mai atente la ex­pu­nere, şi când vine vor­ba de reeşalonări sau graţieri nu se arată foarte cooperante.

Sursa: Saptama Financiara

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...