Ramase fara cumparatori, terenurile sunt scoase la inchiriatDecât să le ţină degeaba, unii proprietari de terenuri s-au gândit să le închirieze, în aşteptarea unor preţuri mai mari de vânzare.

Nici proprietarii de terenuri nu se mulţumesc cu actualele preţuri de vânzare, dar nici potenţialii cumpărători nu dispun de prea mulţi bani de blocat în achiziţii.

Soluţia de compromis este pentru unii închirie­rea. Principalele activităţi ale chiriaşilor sunt parcările pentru clădiri de birouri, pentru tiruri, spălătorii auto sau organizări de şantier.

Pentru simplii pro­prie­tari de terenuri sau pentru specula­to­rii care au cum­părat în urmă cu câţiva ani cu scopul revânzării, acum nu este un moment propice pentru vânzare fiindcă preţurile sunt încă mici.

Cele mai notabile excepţii de vânzare tere­nuri sunt suprafeţele mari achi­ziţionate de mari retaileri. Câştigaţi din aceste tranzac­ţii sunt însă mai degrabă retailerii, şi mai puţin pro­prie­tarii de terenuri.

Aceştia din urmă au două variante la în­de­mână, în absenţa unor mari cum­părători: să mai aş­tepte sau să închirieze terenul.

Aşteptarea poate fi o so­luţie şi pentru că, într-o anumită privinţă, situaţia diferă de cazul proprietarilor de ca­se sau clădiri. Mai precis, chel­tuiala cu un teren este mai mică decât cu o clădire sau casă.

„Presiunea pentru vân­zarea sau închirierea u­nui teren nu este asemănă­­toare ca pentru un bun construit, deoarece costurile de întreţinere şi taxele pe pro­prie­tate sunt în general foarte mici, în cazul terenurilor”, a declarat Ovidiu Ion, Senior Con­sultant pe Departa­men­tul Terenuri la CB Richard Ellis.

Cel mai frecvent, aceste tran­zacţii de închiriere sunt doar o afacere… de tranziţie pen­tru proprietari. „Perioada de închiriere este în general scurtă, de la unu la trei ani, ceea ce provine din natura spe­culativă a acestei pieţe, aş­teptările actuale ale proprie­tarilor fiind într-o apreciere a valorilor de piaţă actuale”, adaugă Ovidiu Ion. Excepţiile aici sunt tot retailerii.

„Unele su­permarketuri închiriază te­renuri în zone foarte aglome­rate pe perioade lungi de 30-40 de ani. Un exemplu bun în acest sens este expansiunea Mega Image care, pe de altă parte, are una dintre cele mai agresive politici de extindere a reţelei de magazine”, a de­clarat Constantin Pruteanu, consultant imobiliar la Euro-est Invest.

Principalii chiriaşi

Grosul afacerilor de închi­riere a terenurilor este dat de parcările clădirilor de birouri şi de societăţile de leasing auto. Astfel că nu orice teren are şanse de a fi închiriat. Con­diţia este să fie potrivit des­fă­şu­rării unei afaceri.

Cele mai solicitate pentru închi­rieri sunt terenurile potrivite pentru parcări, de cele mai multe ori localizate în centrul ora­şu­lui sau în imediata apro­piere a unei clădiri de bi­rouri.

„Când nu sunt destule locuri de parcare subteran, o soluţie via­bilă pentru compa­niile din respectivele clădiri este să închirieze un teren cu scop de parcare. În mod clar costurile pentru o astfel de parcare, de cele mai multe ori impro­vi­za­tă, sunt inferioare celor subte­ra­ne”, spune consultantul de la CBRE.

O altă utilizare frec­ventă a terenu­ri­lor închiriate este pentru uni­tă­ţile de comercializare a ma­şinilor recuperate de către fir­mele de lea­sing.

„În general, vorbim de terenuri în zonele periferice, la costuri reduse”, adaugă Ovidiu Ion. La toate acestea se adaugă supermarketurile, în situaţiile în care nu decid să cumpere terenul, dar şi băn­cile, importanţi chi­riaşi de flote auto în cadrul seg­men­tu­lui office.

Segmente de nişă

După principalii chiriaşi ur­­mează o serie de afaceri a că­­ror cerere este extrem de seg­­mentată.

„Pot fi amintite aici spălătoriile auto sau te­re­nuri­le de fotbal. Terenurile pen­tru spălătorii sunt poziţio­nate în oraş, în locaţii-cheie, pe străzi cu trafic intens, în timp ce te­re­nurile pentru ba­zele sporti­ve sunt amplasate peste tot, chiar şi în jurul Bu­cureştiu­lui”, spune Pruteanu.

Nici în­chi­rierea pentru activi­tăţi spor­tive nu pare a fi ceva de du­rată, după spusele consultanţilor. „Există închirieri pentru terenuri de fotbal şi în continuare, dublate uneori de închirierea pentru terenuri de tenis.

Iniţial, multe dintre a­ces­te terenuri aveau ca utili­za­­re dezvoltări rezidenţiale, iar fo­losirea terenului pentru ac­ti­vităţi sportive reprezintă o so­luţie intermediară”, preci­zea­­­ză consultantul de la CBRE.

În general, închirierea se rea­lizează pentru terenuri cu suprafeţe mici şi medii, de 500-2.000 mp, în zonele centrale, dar pot ajunge şi la 10.000 mp în zonele perife­rice.

Activităţile care se pre­tea­ză cel mai frecvent închirierii de teren sunt cele care nu au nevoie de investiţii majore în construcţii.

Astfel că, pe lân­gă destinaţiile de mai sus, se închiriază terenuri mai mari sau mai mici pentru de­pozitare tiruri sau barăci pentru muncitori, construire de spa­ţii de depozitare, pentru ex­poziţii cu vânzare de plante or­namentale sau chiar pentru amplasare rulote fast-food.

Oferte concrete

În zona Barbu Văcărescu se scoate la închiriere un te­ren de 500 mp, pretabil unui spaţiu de birouri sau unei parcări pentru clădiri office. Proprietarul cere 5.000 de euro.

Firma Sacin are un teren de 15.000 mp în zona metro­u­lui IMGB. Din această supra­faţă, cam 10.000 sunt pentru parcare.

„Am cumpărat tere­nul în urmă cu 11-12 ani, l-am împrejmuit, am tras curent, gaze, sunt spaţii de depozita­re şi magazii. Cred că ar fi po­trivit pentru tiruri, şoferii au unde sta noaptea, pot să facă duş şi a doua zi să plece”, a de­clarat Doru Nicolaescu, director SC Sacin SA.

În Fundeni, un proprietar scoate la închiriere un teren de circa 700 mp cu deschidere de 25 m, cu eventuală destinaţie de spălătorie auto. Cere 500 de euro.

În zona Cora Pantelimon, un teren împrejmuit de 1.500 mp, pretabil pentru organizare de şantier, pietruit şi be­tonat, cu spaţii de depozitat şi de cazare, racordat la utilităţi, este oferit cu 600 euro.

În zona Liberty Center se propune schimbarea conce­siu­nii a două terenuri care pot avea drept destinaţie acti­vităţi precum spălătorie auto sau covrigărie. Pentru supra­fa­ţa cumulată de 300 mp se cer 800 de euro.

În zona ministerelor din apropierea Palatului Parla­men­tului, un teren este scos la închiriat cu menţiunea că este pretabil amplasării unei rulote comerciale. Cel care îl oferă cere 250 de euro, precizând că zona beneficiază de trafic.
Astfel de exemple sunt ne­­numărate şi pot fi găsite în a­proape toate zonele Ca­pita­lei, atât central, cât şi la periferie.

Preţuri de tranzacţionare

Preţurile variază atât în funcţie de poziţionarea terenului şi de dotarea acestuia cu utilităţi, cât şi de activi­tatea desfăşurată.

„În Bucureşti, spălătoriile plătesc între 2 şi 4 euro/mp, iar în Ilfov pot ajunge la 0,2 euro/mp. Tot 0,2 euro/mp plăteşte, spre exemplu, divizia de leasing a Iveco, care a închiriat o suprafaţă de aproximativ două hectare în Pantelimon”, a declarat Pruteanu. Un alt exemplu este cel al Mega Image, care plăteşte pe un teren din Popeşti Leordeni 4 euro/mp, conform consultantului de la Euroest.

Oricare din preţurile de mai sus trebuie corelate cu profitabilitatea activităţii chiriaşului sau a zonei. Comparaţia cu nivelul chiriei pentru apartamente sau pentru sectorul office e greu de făcut. „În general, nivelul chiriilor este direct proporţional cu preţul de vânzare”, conchide consultantul de la CBRE.

Sursa: Saptamana Fianciara

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...