Secretul "regilor locuintelor" intr-o piata destramataCei mai mari zece dezvoltatori de locuinţe din România, cu activitate concentrată în mare parte în Bucureşti, au finalizat până acum un număr de 14.570 de unităţi locative, împărţite în 28 de ansambluri rezidenţiale de proporţii, majoritatea construite în ultimii cinci ani

Peste 10.000 din aceste apartamente au fost construite de investitori români, printre care cei mai notorii sunt Dan Ioan Popp, fraţii Negoiţă, Valentin Vişoiu şi Dumitru Bucşaru.

Aceştia au fost tentaţi de zona construcţiilor încă din anii ‘90 şi au ajuns rapid în clubul restrâns al celor mai bogaţi 300 de români.

Până astăzi, cei zece grei au vândut 11.983 de apartamente finalizate, conform datelor furnizate de aceştia revistei Capital. Interesant este că aproape 45% din totalul apartamentelor absorbite de piaţă au fost vândute în perioada 2009-2012, adică în plină criză financiară.

„Regii locuinţelor” deţin circa 24% din piaţă, dacă luăm în considerare un număr de 117 proiecte rezidenţiale finalizate sau aproape de finalizare, la nivel naţional, contabilizate în toamna anului trecut de organizatorii târgului imobiliar tIMOn.

Pentru al patrulea an consecutiv, construcţiile au ocupat, în 2011, poziţia a treia, cu cele mai multe insolvenţe. Acest sector a înregistrat o creștere constantă a numărului de firme intrate în reorganizare, astfel că numărul lor a crescut de două ori comparativ cu soldul înregistrat la sfârșitul anului 2008, când au fost semnalate 1.666 de cazuri, potrivit Coface.

În aceste condiţii, cum au reuşit marii dezvoltatori să îşi elibereze portofoliul tocmai în această perioadă? Secretul, spun ei, constă în readaptarea la noile condiţii de piaţă.

Cea mai frecventă strategie de vânzări a fost reducerea repetată a preţurilor, urmată de recompartimentarea unităţilor locative supradimensionate.

Majoritatea însă au avut norocul de a încheia antecontracte de vânzare în perioada de „boom” imobiliar şi au început să livreze produsele când piaţa era în scădere.

Înlocuirea băncilor

Primul semn al blocajului care urma să cuprindă sectorul rezidenţial a venit odată cu reticenţa băncilor în acordarea de noi credite ipotecare. Ca reacţie la atitudinea finanţatorilor, dezvoltatorii au început să preia şi acest rol.

„Circa 70% din clienţii pe care i-am avut în ultimele şase luni s-au îndreptat către varianta de rate la dezvoltator, pentru că obţinerea unei finanţări este practic imposibilă. Locuinţele care ne-au mai rămas de vândut nu se încadrează în «Prima Casă» şi soluţiile alternative de creditare au condiţii foarte drastice”, spune Carmen Săndulescu, directorul financiar al Impact Developer & Contractor.

Fraţii Negoiţă, care au finalizat până acum trei proiecte rezidenţiale cu un total de 2.630 de apartamente, au fost prinşi de criză cu 400 de ante-contracte semnate în Confort City, cel mai nou proiect al lor.

Au pierdut 100 din clienţii care se angajaseră să cumpere un apartament, pentru că aceştia nu se mai încadrau în noile reguli de creditare ale băncilor.

„Din 2009 am avut o medie de vânzări de 350-360 de apartamente pe an şi am vândut în total circa 1.100 de unităţi. Din totalul vânzărilor pe ultimii trei ani, aproximativ 450 de locuinţe au fost vândute prin rate la dezvoltator. Dacă aşteptam după bănci nu făceam nimic”, subliniază Ionuţ Negoiţă, acţionar în cadrul Pro Confort.

Statul salvator

Nu toţi au avut însă capacitatea de a se erija în creditori. O serie de investitori români, care s-au concentrat încă de la început asupra dezvoltării de locuinţe ieftine şi cu suprafeţe similare celor din blocurile vechi, au primit programul de creditare iniţiat de statul român ca pe o mană cerească.

„Noi am vândut toate cele 1.600 de apartamente finalizate, şi mare parte în criză. Am început construcţia în 2007, iar primele livrări le-am făcut când a venit criza. Vânzările au mers bine datorită preţului accesibil. Majoritatea a cumpărat prin «Prima Casă», dar au fost şi achiziţii cu bani cash”, ne spune un reprezentant de vânzări al Militari Residence, ansamblul cu cele mai multe locuinţe finalizate din ţară.

Acest proiect este o afacere de familie iniţiată de Constantin Căpăţână şi finul acestuia, Iulian Robu.

O altă asociere între investitori români este cea dintre Victor Stoiculescu şi Gabriel Lupulescu, fost consilier local al Sectorului 6. Cei doi au finalizat 900 de locuinţe în Cartierul Latin din Prelungirea Ghencea şi se laudă că le-au vândut pe toate. Un lucru este sigur, şi anume faptul că  „Prima Casă” le-a salvat afacerea.

„80% din totalul vânzărilor au fost făcute prin «Prima Casă», cu diferenţa de preţ cash, doar două-trei cazuri au fost prin credite clasice”, menţionează Ionuţ Gîscă, consultant de vânzări în Cartierul Latin. Un dezvoltator român care a construit după tendinţele pieţei este firma piteşteană Conarg, controlată de Valentin Vişoiu.

După ce a finalizat şi vândut primul său proiect din Bucureşti, Quadra Place din Politehnică - un proiect care se plasează la limita inferioară a clasei de lux - au construit ansamblul gigant Răsărit de Soare din Titan, cu 988 de apartamente - o copie nouă a blocurilor ceauşiste.

După ce a vândut mare parte a apartamentelor din Răsărit de Soare, constructorul a început ceea ce avea să fie un proiect dedicat studenţilor. Un bloc cu garsoniere amplasat lângă primul lor proiect. Quadra Place 2 era gândit iniţial ca o extensie a Quadra Place, însă piaţa nu a mai permis acest lucru.

Greii din străinătate

Dintre investitorii străini, cel mai activ este Adama. Dezvoltatorul a finalizat până acum nouă proiecte în oraşe precum Bucureşti, Ploieşti, Braşov, Bacău şi Iaşi. Portofoliul companiei este diversificat şi cuprinde atât locuinţe de lux, cât şi apartamente cu preţuri care se încadrează în „Prima Casă”.

Ei sunt urmaţi îndeaproape de compania cu capital israelian Globe Trade Centre (GTC). Dezvoltatorul a cumpărat, încă din 2003, terenul fostei fabrici Suveica din Colentina. Aici a dezvoltat un ansamblu cu 908 apartamente ale căror preţuri au trecut printr-o serie de modificări, în funcţie de evoluţia pieţei. Adiacent, compania a mai dezvoltat şi ansamblul de lux FeliCity din Băneasa.

În cel mai recent raport financiar, reprezentanţii companiei spun că „în România preţurile apartamentelor noi au scăzut cu 50% faţă de vârful pieţei. Din cauza dificultăţilor din piaţa de creditare ipotecară, pe termen scurt sunt aşteptate noi reduceri de preţuri”.

Turcii de la Opus Land Development au intrat în România cu gândul de a dezvolta la Ştefăneştii de Jos un nou oraş cu 6.000 de locuinţe. Până acum au finalizat 819 unităţi, dar chiar şi aşa este unul dintre cele mai mari ansambluri din ţară.

„Urmează să mai livrăm în acest an încă 135 de apartamente, din care am vândut deja 66 de unităţi. În perioada crizei, anul 2009 a fost cel mai rău, cu 24 de unităţi vândute, urmat de 2010, când am vândut 60 de apartamente, iar anul trecut l-am încheiat cu 166 de locuinţe contractate”, spune Cosmin Lupu, supervisor vânzări în cadrul Cosmopolis.

Extindere peste limită

Ultimii doi clasaţi în topul celor mai mari dezvoltatori din România au simțit gustul amar al incapacităţii de plată. Asmita Gardens şi-a atras în ultima perioadă o serie de titluri, precum cel mai mare ansamblu intrat în insolvenţă sau cea mai mare „gaură” din bilanţul băncii finanţatoare.

Un aspect interesant legat de acest proiect este că toate cele 340 de locuinţe vândute au fost contractate în criză.

„Toate contractele încheiate în cadrul Asmita Gardens sunt începând din 2009, când a fost recepţionată prima fază a proiectului, dar circa 80% din antecontracte au fost încheiate în 2007-2008 “, afirmă Remus Borza, managing partner în cadrul Euro Insol, administratorul judiciar al Asmita Gardens.

Dumitru Bucşaru, patronul echipei de fotbal Unirea Urziceni, a intrat şi el în istoria pieţei imobiliare, cu cea mai rapidă ieşire din insolvenţă. Firma prin care acesta dezvoltă ansamblul Green City, din comuna 1 Decembrie, a intrat în insolvenţă în ianuarie 2011 şi s-a salvat, două luni mai târziu, după restructurarea unui credit de la CEC Bank.

La câteva luni distanţă, Bucşaru începea construcţia celei de-a patra faze a complexului, etapă care va cuprinde 1.000 de case.

Marii dezvoltatori nu sunt nici pe departe exemple de succes. La fel ca investitorii care au sucombat sub presiunea datoriilor, şi aceştia au făcut greşeli majore, însă supravieţuirea le-a fost asigurată de mărime şi de rapiditatea replierii. Rămâne de văzut cât vor mai rezista şi ei presiunii care apasă cu putere asupra celui mai afectat sector imobiliar.

1.100 de apartamente noi au fost vândute anul trecut în ansambluri rezidenţiale cu peste 200 de unităţi, conform Colliers

Sursa: Capital

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...