Un investitor imobiliar care a mizat 250 mil. euro in criza: Daca era sa asteptam dupa banci, n-am fi facut nimicCel mai activ investitor imobiliar din ultimii trei ani, fondul sud-african de investiţii NEPI (New Europe Property Investments), a mizat 250 de milioane de euro pe România într-o perioadă în care mai mulţi jucători străini din imobiliare şi-au făcut bagajele şi au ieşit din piaţa imobiliară din România.

NEPI a continuat investiţiile imobiliare pe piaţa locală şi anul trecut, deşi compania nu a mai realizat nicio achiziţie record, ca în 2009 şi 2010, atenţia sud-africanilor fiind îndreptată spre dezvoltarea a două centre comerciale în Ploieşti şi Bucureşti, precum şi a unei clădiri de birouri în Piaţa Victoriei, în centrul Capitalei.

Astfel, după investiţii de circa 250 de milioane de euro în perioada 2009-2011 (achiziţia proiectelor Floreasca Business Park, ERP Brăila, Iris Piteşti şi mai multe terenuri), în plină criză, NEPI ar urma să realizeze în următorii ani proiecte de circa 150 de milioane de euro.

Compania este listată pe bursele din Johannesburg, Londra şi Bucureşti, iar acţionarii nu s-au speriat de problemele prin care piaţa imobiliară locală a trecut în ultimii ani: acţiunile companiei se tranzacţionează pe bursa din Londra la un preţ mai mare cu 70% faţă de 2007, iar capitalizarea depăşeşte 260 de milioane de lire sterline.

Care este modelul? Administratorii NEPI de la Bucureşti, foşti consultanţi în cadrul Deloitte, strâng în con tinuare zeci de milioane de euro de pe bursele străine şi caută oportunităţi imobiliare fără a aştepta finanţări bancare.

Fondul nu se bazează doar pe creşterea în timp a preţurilor pe piaţa imobiliară, pe tiparul “cumpăr ieftin şi vând scump”, ci a devenit mai mult o companie de dezvoltare imobiliară, cu 50 de angajaţi, care se ocupă atât cu achiziţii şi închirieri, cât şi cu supravegherea lucrărilor de construcţii.

“În 2007 am început cu 23 de acţionari, iar acum sunt în jur de 2.000. Am început să avem şi acţionari români”, spune sud-africanul Martin Slabbert, 41 de ani, cel care conduce NEPI, companie listată de anul trecut şi la Bursa de Valori Bucureşti.

NEPI a început în decembrie lucrările la un mall în capătul nordic al oraşului Ploieşti, care va fi lipit de actualul hipermarket Carrefour şi ar trebui finalizat în luna noiembrie a acestui an. Finanţare bancară?

“Dacă ar fi trebuit să aşteptăm după bănci, nu am fi făcut nimic nici anul trecut. Nu cred că un dezvoltator care îşi doreşte să facă ceva în perioada actuală îşi permite să aştepte toate avizele necesare unei finanţări bancare în condiţiile de astăzi. Noi preferăm, eventual, să refinanţăm proiectele la sfârşit. Înţelegem comerţul, ştim câţi clienţi are magazinul Carrefour din Ploieşti şi mergem înainte cu proiectul”, spune Slabbert.

Cei mai mulţi investitori imobiliari s-au blocat în ultimii ani deoarece nu au avut fonduri proprii pentru realizarea proiectelor, iar băncile nu au fost dispuse să-şi asume riscuri în locul lor.

NEPI a cumpărat terenul în Ploieşti de la oamenii de afaceri Dan Ostahie, patronul Altex, şi Dan Şucu, proprietatul Mobexpert, s-a asociat cu Carrefour Property, divizia imobiliară a grupului francez, iar până la sfârşitul acestui an ar trebui să termine primul centru comercial modern din Ploieşti, pentru care nu duce lipsă de chiriaşi.

“Terenul din Ploieşti l-am cumpărat anul trecut în februarie şi am început construcţia în decembrie. Vom construi un proiect cu o suprafaţă închiriabilă de aproape 38.000 de metri pătraţi, astfel că suprafaţa totală, incluzând magazinul Carrefour şi actuala galerie comercială, va ajunge la 56.000 de metri pătraţi. Am închiriat circa jumătate din proiect.

Numele mari, Inditex, H&M sau Cinema City, au semnat deja. Tot proiectul va fi deţinut în participaţii egale cu Carrefour Property şi ne propunem finalizarea construcţiei în luna noiembrie a acestui an”, a mai spus Slabbert.

NEPI a căpătat experienţă în dezvoltarea proiectelor comerciale după ce anul trecut a extins proiectele European Retail Park Brăila şi Iris Piteşti şi a realizat un proiect de dimensiuni mai mici în Braşov.

Modelul de dezvoltare diferă însă de cel al altor investitori imobiliari, care preferă să desemneze un antreprenor general cu responsabilităţi pentru majoritatea etapelor de construire.

“Nu avem antreprenor general deoarece rişti să pierzi controlul procesului de construire. Facem noi pachete de servicii pentru fiecare fază şi găsim singuri subcontractori. În plus, elemente specifice de design le stabilim pe parcursul evoluţiei construcţiei, astfel că ne este mai uşor să facem modificări dacă nu avem un antreprenor general”, explică Slabbert.

H&M şi C&A merg în ERP Brăila

NEPI a investit anul trecut 7 milioane de euro în extinderea proiectului European Retail Park din Brăila, care cuprinde în prezent şi un cinematograf multiplex, un patinoar şi o nouă zonă de restaurante. În următoarele luni, în cadrul proiectului vor deschide magazine şi retailerii H&M şi C&A, doi dintre cei mai activi jucători din piaţa de fashion în ultimul an.

“Traficul centrului comercial din Brăila s-a dublat anul trecut, iar cei de la Cinema City ne-au anunţat că cinematograful din proiect este al treilea din ţară din portofoliul lor, după cele din AFI Cotroceni şi Iulius Mall Timişoara. Am agreat cu H&M şi C&A şi vor deschide şi ei magazine în cadrul proiectului până în lunile aprilie-mai. H&M va avea un magazin de 800 de metri pătraţi, iar C&A va avea 1.300 de metri pătraţi. Proiectul este închiriat aproape integral, şi avem chiriaşi care au înregistrat o creştere a vânzărilor de 20-30%.”

În paralel, NEPI a realizat şi o extensie a proiectului Iris din Piteşti, unde magazinul Auchan a ajuns să măsoare 17.000 de metri pătraţi, cel mai mare hipermarket din afara Capitalei. În plus, au fost aduşi chiriaşi noi, precum Domo, Toyplex sau Reserved, iar proiectul a fost renovat atât în interior, cât şi în exterior.

Negociază cu Şucu pentru un teren la Braşov

NEPI a intrat anul trecut cu un proiect mai mic şi pe piaţa din Braşov, unde a construit un centru comercial între magazinele Carrefour şi Mobexpert de la intrarea în oraş dinspre Bucureşti.

“În februarie anul trecut am cumpărat un teren de la Volksbank, iar pe 1 decembrie am deschis un centru comercial de tip «street mall», cu o suprafaţă închiriabilă de 5.300 de metri pătraţi şi şase magazine - C&A, Deichmann, Takko, drogerie markt, Flanco şi New Yorker. Proiectul se află între Carrefour şi Mobexpert, iar cu Dan Şucu, proprietarul Mobexpert, negociem achiziţia unui teren apropiat pentru dezvoltarea unui proiect mai mare”, spune Slabbert.

La sfârşitul anului trecut, NEPI a anunţat şi asocierea cu investitorii canadieni CD Capital Partners şi Michael Topolinsky pentru dezvoltarea unui mall în cartierul Bucureştii Noi din Capitală, denumit Victoria City Center, care va avea o suprafaţă închiriabilă de 56.000 de metri pătraţi.

“Înţelegerea pentru Victoria City Center a fost să ne ocupăm noi de dezvoltare, am refăcut designul şi aşteptăm finalizarea planului de dezvoltare a proiectului. Avem acces la cantităţi imense de equity şi cel puţin jumătate din investiţie va fi suportată din fonduri proprii.

Costul construcţiei îl estimăm la circa 70 de milioane de euro. Ne ocupăm în prezent de obţinerea autorizaţiei de construire, care ar putea veni în iunie, să începem lucrările în iulie şi să finalizăm în 2013. Avem un PUZ pentru acel proiect, dar nu putem miza deocamdată pe acest program de execuţie”, a declarat şeful fondului de investiţii.

Birouri lângă Palatul Victoria

NEPI a realizat în ultimii ani două tranzacţii cu dezvoltatorul imobiliar Avrig 35 de la care a cumpărat proiectul Iris din Piteşti şi un portofoliu de clădiri de birouri în diverse oraşe din ţară, închiriate în bună parte către austriecii de la Raiffeisen.

Deoarece una dintre clădiri, situată în Constanţa, avea un grad de ocupare de sub 70%, NEPI a decis să renunţe la proprietate în schimbul a 5,8 milioane de euro, iar Avrig avea obligaţia să o răscumpere, conform contractului semnat iniţial. În schimbul clădirii din Constanţa şi a altor sume datorate, Avrig 35 a cedat însă către NEPI un teren din centrul Capitalei, pe care ar urma să fie realizat un proiect de birouri.

“Am intrat anul trecut în posesia unui teren de 4.500 de metri pătraţi din Piaţa Victoriei pe care se află o clădire monument. Nu dorim să demolăm clădirea, ci să o renovăm şi să facem o dezvoltare de birouri complementară, în spatele ei. Nu cred că vreun oficial ar accepta construirea unei clădiri turn pe acel teren. Vrem să facem o clădire cam de 12.000 de metri pătraţi, nu mai înaltă decât clădirea Guvernului. Proiectul va fi dificil. Dacă am fi vrut să facem 25 de etaje era foarte dificil, dar în condiţiile în care dorim să facem un proiect care să se integreze în zonă, cred că vom reuşi să dezvoltăm”, consideră Slabbert.

Acesta ar trebui să fie al doilea proiect de birouri din Bucureşti al sud-africanilor, care deţin şi centrul Floreasca Business Park de lângă staţia de metrou Aurel Vlaicu. Cu toate acestea, NEPI se axează în primul rând pe dezvoltarea unor proiecte de retail.

“Clădirile de birouri ajung în 10 ani de clasa B oricât de bine le-ai face, astfel că pot fi considerate commodities (materii primen. red.). Când va veni timpul, vom vinde şi Floreasca Business Park”, spune Slabbert, care caută în general să obţină un return de cel puţin 12%, în euro pe an din dezvoltarea proiectelor de retail, randament considerat “rezonabil”.

“Continuăm să ne uităm după oportunităţi, în special achiziţii de terenuri pentru dezvoltări comerciale în oraşe «cu viitor», atât de 300.000 de locuitori, cât şi mai mici. La începutul anului trecut aşteptările proprietarilor crescuseră, dar în a doua jumătate a anului a devenit clar că Europa va intra în recesiune, astfel că pretenţiile s-au mai temperat”, a mai spus şeful NEPI.

În presă au apărut informaţii şi despre o posibilă achiziţie de către NEPI a proiectului de birouri City Business Center din Timişoara, dar Slabbert nu comentează informaţiile. “Săptămâna viitoare (interviul a avut loc săptămâna trecută - n. red.) am putea face un nou anunţ”, spune Slabbert, fără a oferi mai multe detalii.

Avocaţii companiei umblau săptămâna trecută cu bibliorafturi groase prin sediul din NEPI din strada Nicolae Caranfil, astfel că probabil sud-africanii mai pregătesc noi investiţii, fiind încă printre puţinii jucători activi din piaţa imobiliară. Cât de bună este strategia? Rezultatul se va vedea la momentul exit-ului.

Sursa: Ziarul Financiar

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...