Verde, noua moda in real estate: Cum arata birourile viitorului?Piata spatiilor de birouri a crescut rapid in ultimii zece ani, dupa ce in perioada anilor 2000, in Bucuresti erau finalizate primele cladiri moderne, Opera Center si Europe House.

Dupa un deceniu de constructii si vanzari, dezvoltatorii privesc acum spre noi orizonturi: proiecte mai bune, cu chiriasi mai fericiti si o valoare de piata mai mare. Iar pentru aceasta, un lucru este sigur: birourile viitorului vor fi verzi.

9 din 10 constructii vor fi cladiri verzi

Pentru proprietarii cu experienta pe pietele mature, este simplu: cladirile verzi au avantaje care justifica din start un cost mai ridicat al constructiei.

Trendul i-a prins insa si pe proprietarii romani, care compenseaza lipsa experientei cu dorinta de a crea un produs bun, spune Horatiu Florescu (foto), presedinte si CEO al companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.

“Totul vine de la a face un produs bun si a civiliza piata. Pentru companiile chiriase, o cladire verde insemna costuri mai mici, iar pentru proprietar, chiar daca implica un cost al constructiei mai ridicat, este un avantaj competitiv: confortul pe care il ofera angajatilor care lucreaza in acea cladire este unul sporit, deci productivitatea acelor angajati va fi mai mare”, explica Florescu.

Dezvoltatorii care au cumparat recent terenuri si pregatesc noi cladiri de birouri au inclus pe lista de prioritati certificarea proiectelor conform standardelor internationale: BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), sistemul britanic de certificare, sau LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), sistemul american.

In prezent, circa 90% din cladirile de clasa A care vor fi livrate pe piata locala in 2013-2014 sunt in curs de obtinere a unui astfel de certficat, potrivit estimarilor presedintelui The Advisers/Knight Frank.

“Sustenabilitate devine cuvantul-cheie in triunghiul proprietar-chirias-investitor: proprietarii vor sa aiba produse bune, chiriasii dau puncte in matricea lor de relocare, iar la un viitor exit, cumparatorii sunt inclinati spre cladiri certificate”, arata Florescu.

Diferenta intre doua cladiri este vizibila dupa un an in privinta costurilor cu utilitatile. Astfel, chiar daca doua companii, care ocupa suprafate similare, platesc aceeasi chirie, o diferenta de 1-2 euro/mp/luna in costurile cu utilitatile va fi imediat simtita in bugetele companiilor respective.

In acest context si luand in considerare rata medie de neocupare de 17% din piata de birouri, inclinatia proprietarilor catre cladirile verzi devine usor de inteles.

ovidiu-sandor-1Autoritatile ar trebui sa dea tonul

Peste cinci ani, orice proiect premium de anvergura va avea, probabil, un certificat care sa-i ateste calitatea de cladire verde, admite Ovidiu Sandor (foto), CEO al companiei ModaTim Investment, care detine proiectul de birouri City Business Centre din Timisoara. Insa eforturile proprietarilor de a dezvolta astfel de proiecte trebuie sustinute si de autoritati.

“Dezvoltatorul va avea un rol activ, determinat de presiunea care va veni din partea chiriasilor, insa implicarea autoritatilor ar trebui sa creasca. Autoritatile ar trebui sa dea tonul si sa impuna standardele, sa promoveze si sa incurajeze initiativele existente in acest sens si sa ofere un sprijin, nu doar strict de natura fiscala, dezvoltatorilor, afirma Sandor.

In opinia sa, orice proiect nou in care statul este angrenat intr-o forma mai mica sau mai mare ar trebuie sa devina un exemplu pentru initiativele private.

De aceeasi parere este si Ioan Bejan, secretar general al Patronatului Proprietarilor de Cladiri din Romania (RABO), care considera ca piata va dicta ceea ce se va intampla in urmatorii ani, insa sustinerea trebuie sa vina si din partea autoritatilor locale.

“Legislatia europeana sprijina dezvoltarea cladirilor verzi si totodata, depinde de autoritatile locale pentru a sustine la randul lor proprietarii, accelerand acest demers prin acordarea de diferite facilitati. Indiferent de aceste aspecte, vor exista cativa lideri de piata care, in urmatorii cinci-zece ani, vor realiza avantajul competitiv pe care il prezinta certificarea cladirilor si care vor crea astfel noi standarde pe piata de birouri”, sustine Bejan.

Oficialul RABO crede ca o perioada de cinci ani poate fi considerata prea scurta in ceea ce priveste dezvoltarea unor cladiri verzi, insa spune ca exista posibilitatea sa vedem implementate cateva proiecte pe segmentul premium de birouri. “Totusi, daca vorbim de un orizont mai larg de circa 10 ani, ne putem astepta ca birourile certificate BREEAM sau LEED sa domine piata de clasa A”, subliniaza el.

Ce companii se muta in cladiri verzi? Ce companii se muta in cladiri verzi?

In Bucuresti, pana in prezent au fost finalizate, trei cladiri cu certificate BREEAM: Lakeview (foto) si Eurotower, amplasate in zona Barbu Vacarescu, si Swan Office & Technology Park, in Pipera. Printre companiile care au inclus certificatul BREEAM pe lista factorilor de decizie in alegerea noului sediu se numara PwC, RBS si Avon.

“Ceea ce a contat in alegerea proiectului Lakeview a fost, in primul rand amplasamentul, foarte convenabil in zona de nord a orasului, cu bune conexiuni de transport, dar si caracteristicile ecologice ale cladirii”, povestea in toamna anului trecut Vasile Iuga, country managing partner al PwC Romania.

Accesul facil spre cladire, lumina naturala de care beneficiaza angajatii, certificarea BREEAM si tehnologia de ultima generatie cu care este echipata cladirea au fost si motivele pentru care RBS Romania a ales sa isi mute sediul central in proiectul Lakeview, dupa ce timp de 15 ani sediul bancii a fost in cladirea World Trade Center (WTC).

Criza a determinat oamenii sa se concentreze asupra calitatii si costurilor in constructii, costurilor operationale, conexiunilor cu mediul urban si sistemul de transport public, spune Steven Borncamp, presedintele Consiliului Roman pentru Cladiri Verzi (RoGBC), prima organizatie de promovare a constructiilor verzi din piata locala.

“Chiriasii unor companii precum PWC, RBS si altele, preocupate de beneficiile birourilor verzi au mai multe cerinte legate de astfel de spatii. Sanatatea, confortul si productivitatea crescuta sunt bine intelese de comunitatea de afaceri”, afirma Borncamp.

Pe de alta parte, desi admite ca certificatele care atesta calitatea de “cladire verde” tind sa capete o importanta tot mai mare, Ovidiu Sandor, proprietarul City Business Centre din Timisoara, spune ca, deocamdata, nu prezinta o componenta cheie pentru a incheia contracte pe piata de birouri locala.

“Intrebari in acest sens vin in special din partea unor companii multinationale, care, la randul lor, introduc in oferta proprie de servicii specificatii cu privire la impactul lor, ca furnizori, asupra mediului sau caracterul verde al locatiei din care urmeaza sa presteze serviciile”, arata Sandor.

Cum se obtine un certificat de cladire verdeCum se obtine un certificat de cladire verde

Daca un dezvoltator intentioneaza sa obtina un certificat BREEAM sau LEED pentru o constructie noua, aceasta decizie trebuie luata cat mai devreme, afirma Razvan Nica, managing director in cadrul BuildGreen Romania, companie care se ocupa cu certificarea cladirilor verzi.

“Procesul de certificare este impartit in doua etape: etapa principala, de design, si etapa a doua, post constructie. In prima faza, proiectul este ajustat si armonizat cu principiile constructiilor sustenabile, in functie de caracteristicile de baza ale cladirii, cat si de constrangerile bugetare, rezultand o certificare provizorie. Etapa a doua este mai simpla, bazandu-se pe documentatia de santier si proiectul final executat, aceasta oferind dezvoltatorului certificarea finala”, explica Razvan Nica.

Pentru constructiile existente cele doua sisteme de certificare BREEAM si LEED au scheme de certificare complet diferite ca abordare, continua consultantul. Astfel, LEED ureaza in aceleasi credite ca pentru a constructie noua, dar ajustate la conditiile unei constructii finalizate, oferind un certificat final, iar noua schema de certificare BREEAM-In-Use este mai simpla, putand fi efectuata de dezvoltator sau chiar de managementul cladirii, ceea ce duce la reducerea timpului si a costurilor de certificare.

Certificarea conform ambelor scheme se desfasoara concomitent cu etapele de constructie a unei cladiri noi, iar fiecare etapa dureaza intre sase luni si un an.

Pentru certificarea cladirilor existente, durata procesului este diferita intre cele doua sisteme datorita modului de abordare: o certificare de tip LEED dureaza aproximativ un an, iar certificarea BREEAM poate fi obtinuta in cateva luni.

“Avand in vedere ca stocul de cladiri de birouri operationale este de 97%, iar cele in constructie este de doar 3% din total, cererea este mai ridicata pentru proiectele in constructie. Acest fapt se datoreaza notorietatii schemelor de certificare a cladirilor noi, dar si costurilor pe care le genereaza acest proces. In cazul unei constructii noi, un cost de cateva zeci de mii de euro este sustenabil, insa in cazul unei cladiri existente este greu de suportat de catre proprietar”, mai spune Nica.

Potrivit acestuia, solicitarile pentru certificari cladiri noi este in crestere comparativ cu anii trecuti, majoritatea dezvoltatorilor fiind interesati in obtinerea unei certificari ce atesta sustenabilitatea si calitatea constructiilor cu o recunoastere la nivel mondial.

Sfaturi pentru proprietarii de cladiriSfaturi pentru proprietarii de cladiri

Miscarea cladirilor verzi devine suficient de puternica cat sa opreasca practicile proaste de construire, considera Steven Borncamp (foto), de la Consiliul Roman pentru Cladiri Verzi (RoGBC). Oportunitati importante vor aparea pentru cei care se orienteaza catre constructiile sustenabile, spune el.

Steven Borncamp ii sfatuieste pe proprietarii care vor sa obtina un certificat BREEAM sau LEED sa inceapa de vreme si sa se asigure ca echipa de proiectare este familiara cu principiile designului integrat si ca are un membru in componenta cu experienta in certificarea cladirilor verzi.

“Atat LEED, cat si BREEAM reprezinta optiuni valabile. As sugera o scurta discutie cu specialistii familiarizati cu cele doua sisteme, intrucat exista si o serie de particularitati pentru fiecare tip de certificare. Un consultant pe tema sustenabilitatii poate reduce costurile si creste valoare proiectului dincolo de procesul de certificare”, spune Borncamp.

Un alt aspect avut in vedere de dezvoltatori este costul administrarii, care se reflecta in service charge, dar si alte costuri pe termen mediu si lung al cladirii, suportate de proprietar, cum este retrofit-ul necesar dupa o perioada pentru a mentine cladirea la nivelul de performanta solicitat de clienti, completeaza Razvan Nica.

“Foarte importante sunt si valoarea adaugata in momentul exitului, promovarea si imaginea oferita in piata de catre o astfel de certificare, precum si faptul ca o astfel de certificare face posibila compararea cu alte constructii din alte centre de afaceri sau capitale europene”, a incheiat Nica.

Cladirile certificate BREEAM, pana in prezent, sunt:

* Crystal Tower, singura care a obtinut BREEAM Excellent - zona Iancu de Hunedoara
* Lakeview, prima cladire care a obtinut BREEAM - bulevardul Barbu Vacarescu
* Euro Tower, prima cladire finalizata cu BREEAM - intersectia Barbu Vacarescu - Lacul Tei
* Swan Office & Tehnology Park - zona Pipera.

Sursa: Wall-Street

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...