Victimele tepelor imobiliare, pagubite de doua oriDesi recuperarea banilor nu e deloc sigura, gestionarea procesului de insolventa inseamna costuri suplimentare pentru creditori

Cheltuielile cu onorariul administratorului judiciar si cu paza sunt printre cele mai costisitoare pentru o dezvoltare imobiliara ajunsa in pragul falimentului. La acestea se adauga cheltuielile cu energia consumata, cu evaluarile si, nu in ultimul rand, cu avocatii

O dezvoltare imobiliara in insolventa este deja o veste proasta pentru creditori. Cum insa un necaz nu vine niciodata singur, nici in aceasta situatie vestile proaste nu se opresc aici.

Cine crede ca pagubitii nu mai „cotizeaza” si dupa intrarea dezvoltatorului in insolventa se insala. Asta pe langa faptul ca oricum banii se recupereaza greu, partial si doar de catre putini creditori.

Principalul scop al reorganizarii judiciare este repunerea proiectului pe picioare si valorificarea acestuia in vederea platii pagubitilor. Procesul se face insa in timp si orice prelungire a valorificarii activelor actioneaza impotriva creditorilor.

Nu trebuie uitat ca preturile sunt acum in scadere. Vanzarea activelor necesita astfel reevaluari permanente, pentru a le aduce la preturi actuale… vandabile.

Or, cum nimic nu e gratis, si evaluarea costa. Astfel ca, pe langa cheltuielile cu administratorul judiciar, paza sau energia, intervin costuri de marketing si de evaluare. Si toate astea se fac cu speranta ca, la un moment dat, pagubitii isi vor vedea inapoi macar o parte din bani.

Iar daca in unele cazuri doar bancile pagubite suporta grosul cheltuielilor, acest lucru nu e decat o falsa consolare pentru ceilalti creditori. Asta nu inseamna decat ca bancile au sansele cele mai mari in recuperarea macar partiala a banilor dati.

Mall-ul Armonia Braila

Parcursul acestui mall cuprinde doar noua luni de activitate (din noiembrie 2008 pana in august 2009) si peste doi ani de insolventa, iar din decembrie este in faliment.

De la intrarea in insolventa au tot fost afisate tabele cu datoriile pe care mall-ul le are catre creditori, tabele preliminare, difinitive si apoi suplimentare. Cel mai recent tabel a fost afisat chiar in aceasta luna si probabil nu este ultimul.

Aceste situatii iau nastere si ca urmare a contestatiilor facute de pagubiti pentru faptul ca nu au fost de acord cu sumele de recuperat. Contestatiile nu se fac insa gratis, ci, frecvent, cu plata unor avocati.

Cel mai important fost chirias dintre cei peste 20 ai mall-ului este Carrefour, care nici pana in prezent nu a reusit sa-si adune toate bunurile si utilajele ramase la mall, lucru care se poate face doar cu acordul creditorului majoritar, Volksbank.

Pentru asta, Volksbank, principala banca pagubita, cere retailerului lamuriri, documente si acte de proprietate asupra utilajelor care ar urma sa fie ridicate.

Banca mai cere si un grafic al lucrarilor care sa cuprinda ridicarea echipamentelor si refacerea si predarea mall-ului in forma initiala, dinainte de intrarea chiriasului.

Daca toate aceste lucruri par dificile, mult mai usor a fost cand Carrefour a virat in contul dezvoltatorului anumite sume datorate, sume care au facut parte din demersul dezvoltatorului de a recupera, la randul sau, creantele avute catre terti.

Mai exista unii chiriasi care vor inapoi scrisorile de garantie bancara facute la deschiderea mall-ului. Si in aceste situatii trebuie aprobarea bancii, care suporta cheltuielile de procedura in astfel de spete.

Pentru ca banii sa fie dati inapoi creditorilor, mall-ul trebuie vandut. Pentru a fi vandut, trebuie evaluat. Evaluarea nu se face insa doar pentru a stabili valoarea de piata a mall-ului, ci si pentru a stabili valoarea garantiilor creditorilor ramasi fara bani. Lichidatorul proiectului a platit firma King Sturge pentru aceste evaluari, din cheltuiala Volksbank.

Pentru o imagine a cheltuielilor lunare curente ne vom opri doar la ultimele doua luni din 2011, cand cheltuielile cu paza au fost de peste 31.000 de lei, cu electricitatea circa 16.500 de lei, iar onorariul administratorului judiciar a fost de circa 21.600 de lei. Aceste cheltuieli sunt suportate de Volskbank.

Banca a fost inscrisa cu o creanta de aproape 20 milioane de euro in tabel, iar diferenta de bani de recuperat a fost trecuta la categoria creditori chirografari (care nu au prioritate la recuperarea banilor).

Pe langa banca pagubita mai au de recuperat bani peste 30 de creditori, printre care si fosti chiriasi ai mall-ului.

Valoarea de vanzare fortata a mall-ului a fost stabilita la circa 25 de milioane de euro. Asta dupa ce acest centru comercial a presupus o investitie de 45 de milioane de euro.

Greenlake Residence

Planurile dezvoltatorului grec Greenlake Development au fost de a construi pe malul Lacului Grivita patru blocuri si vile, cu piscine naturale. Ansamblul trebuia sa se intinda pe 10 hectare si se im¬punea a fi unul dintre cele mai mari si mai selecte cartiere din Bucuresti.

Doar o mica parte din acestea au fost realizate insa, si asta cu mare intarziere.

„Constatam ca apartamentele si vilele de lux finalizate nu-si gasesc cumparatori, cladirile pentru spatii comerciale si restaurant au ramas neinchiriate si, in general, activitatea societatii se desfasoara la un nivel de avarie”, spunea administratorul judiciar intr-un raport recent asupra situatiei firmei.

Developerul a intrat in insolventa in iunie 2011. Impotriva acestei firme se indreapta cu cereri banesti peste 40 de creditori. Printre creditori figureaza atat persoane care au antecontractat apartamente, cat si firme prestatoare de servicii si banci.

Ca valoare, cea mai mare suma de recuperat (suma din categoria de creante garantate) o are Bancpost, cu peste 52 de milioane de lei.

Ca volum, cei mai multi creditori sunt cei chirografari (printre care si antecontractorii de apartamente), care figureaza cu datorii totale de peste 22 de milioane de lei.

Abia la inceputul lunii in curs a fost gasit un evaluator pentru a se stabili, macar teoretic, valoarea de piata a ansamblului si a garantiilor pentru a se face tabelul datoriilor. Onorariul evaluatorului este insa de „doar” 8.000 de euro plus TVA.

Daca blocurile isi gasesc cu greu cumparatori in aceasta perioada, una dintre putinele satisfactii ale creditorului Bancpost a fost aceea ca in noiembrie a incasat 163.000 de euro din vanzarea unui apartament.

Season Residence

Dezvoltatorul Gespi Investment si-a propus ridicarea a opt cladiri cu inaltimi intre sase si zece etaje in zona Drumul Poienii din Brasov.

Ansamblul este situat pe drumul care leaga Brasovul de Poiana Brasov. Valoarea totala a investitiei a fost anuntata a fi de 50 milioane de euro.

In vara lui 2008, Colliers International anunta ca jumatate din cele 180 de apartamente din Season Residence au fost antecontractate si ca 70% din locuinte au fost vandute catre bucuresteni, dar si catre cumparatori din tara sau catre straini.

Consultantii spuneau, de asemenea, ca au existat si speculatori care au cumparat exprimandu-si intentia de a revinde dupa, dar si alti cumparatori care au optat pentru resedinte permanente, pentru locuinte de vacanta sau pentru inchiriere ulterioara.

De atunci, jumatate din blocuri au fost ridicate, dar developerul a intrat in insolventa. Mai mult decat atat, creditorii nu au votat reorganizarea judiciara, astfel ca dezvoltatorul intra in faliment si va fi, probabil, lichidat. Unii dintre pagubiti au facut contestatie la tabelul creantelor.

Pe de alta parte, si debitorul are de recuperat bani de la alti clienti. Soldurile restante nu au putut fi insa recuperate, astfel ca administratorul judiciar a promis actionarea in instanta a debitorilor in vederea recuperarii debitelor restante. Toate acestea se fac pe cheltuiala creditorilor, in absenta valorificarii apartamentelor.

Firma are datorii catre Piraeus Bank si catre circa 30 de alti pagubiti. Mare parte a acestora din urma sunt antecontractanti de apartamente. Acestia au de recuperat sume de circa 100.000-130.000 de euro fiecare. Printre acestia exista si cumparatori de mai multe apartamente.

Unul dintre pagubiti, care are de recuperat 1,24 milioane de lei, detine un sechestru asigurator asupra constructiilor nefinalizate incepute pe una dintre parcelele de teren.

Datoriile catre Piraeus se ridica la peste 36 de milioane de lei (circa 9 milioane de euro), iar totalul creantelor pe care le au pagubitii depasesc 50 de milioane de lei.

Propunerea administratorului judiciar de a gasi un expert cadastrist pentru a dezmembra cladirile pe apartamente, precum si predarea fiecarui apartament catre promitentii cumparatori care au incheiat antecontracte de vanzare-cumparare pentru respectivul apartament nu a trecut de votul creditorilor.

Astfel ca, cel mai probabil, proiectul va fi lichidat. Pana atunci insa, creditorii trebuie sa plateasca electricitatea de circa 4.500 de lei lunar.

Sursa: Finantistii

Share:
  • TwitThis
  • Digg
  • Sphinn
  • del.icio.us
  • Facebook
  • Mixx
  • Google
  • Technorati

 Newsletter

Ti-a placut aceasta stire? Aboneaza-te la newsletter.

Loading... Loading...